房地产的十大规律

2011-05-09 来源：0352房网编辑：编辑小冯

　　【规律1】市场波动规律：小波动是常态，大波动是危机

　　与其他市场一样，房地产市场也必有其景气循环规律。事实上，对具有鲜明资本市场特性的房地产市场而言，小波动是常态——就像人每天的体温一样，而大波动是危机——就像人发烧一样。面对新一轮的市场调控，近期很多人断言房地产又将经历一场较大的波动，甚至预言泡沫将会泡沫。但笔者对近期政策的解读是：没有新意，但市场会出现调整;有调整，但在供需关系没有根本变化的情况下，房价上涨的大趋势不变。

　　或许，如果明后年再回望2009年末到2010年初的市场的话，结论是：小波动而已。

　　【规律2】市场调控规律：“两会”前出台政策，年中后市场反弹

　　谙熟房地产市场规律的人想必知道，其实新一轮的市场调控并不出预料：几乎每年末的中央经济工作会议到次年“两会”期间，都是调控政策频出的高峰期(有“安抚”无房族和对“两会”有所交代的意味)。其后，部分地方政府会识时务地出台一些配合措施;之后进入政策效果观察期，然后是市场重新活跃，再重新调控。除了2008年因为处于金融危机爆发不久的特殊时期外，这几乎成了房地产市场的“黄宗羲定律”。

　　【规律3】“唱衰派”PK“唱兴派”规律：胜少负多

　　同样不出所料的是，每一个政策出台之后，都是两派观点一如既往地针锋相对之时：以CCTV2、社科院和业外社会学者为代表的“唱衰派”，依然会断言市场将呈现“拐点”，泡沫将要破灭，并会罗列出能够佐证其观点的一堆数据;以任志强等诸多业内企业家、专家等为代表的“唱兴派”，更是早已储备好了足够多的反驳证据，并预言房价还会继续上涨。此时，各种媒体早已为两派搭建好“擂台”。在“咚咚咚…”的密集鼓点声中，唯有住建部、国土资源部等相关部委的官员们，因为担心说错话而集体失语，原本的主角只能呆在办公室里把自己当作了旁观者。

　　【规律4】政策影响规律：一线城市吃肉，二线城市喝汤，三、四线城市受伤

　　从调控缘起和影响来看，历年来，几乎都是在一线城市房价飞涨、“地王”频现后，政府开始出台调控政策。此时，一线城市的房地产企业早已赚得盆满钵满，而三、四线城市开发商的利润还是200-500元/平方米。调控政策出台后，振动波会几乎同步传播到各级城市。但市场经历较大波动后，因为一线城市有强调的市场需求，市场会率先反弹;而三、四线城市通常要延续半年多后才开始复苏。

　　【规律5】利润高低规律：价格越高越好卖

　　某影片中有一句关于房地产的经典台词是：不求最好，但求最贵。多少年过去了，市场还依然反复验证这这一“悖论”——档次越高利润越高，房价越高越好卖。反之，中低端楼盘因为开发及销售周期长，期间费用高，利润率却不高。至少，现在已有越来越多的企业认识到了这一规律，所以在制订产品战略时，大都会定位于“以高端项目开发为主”。如果这种趋势下去，再加上政府也热衷于出让商品房用地，而对出让保障房建设用地积极性不高，市场供需结构必将进一步扭曲。但令人欣喜的是，已有越来越多的开发商看到了保障房市场的巨大商机，及其对企业发展的重要性(高档房赚品牌、赚利润，保障房赚现金流、赚资源)，于是对产品战略进行了重新定位：坚持中高端商品房和保障房建设开发“两条腿”走路，实现良性互动。

　　上面五条规律是关于市场的。下面五条规律是关于企业的。

（责任编辑：0352房网）