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黄祖斌：中国12年住宅价格大牛市已结束

2011-05-21 来源：0352房网编辑：编辑小冯

　　自从我离开原来那个资产管理公司以来，已经挺长时间不关心房地产市场了。不过我估计很多人沉浸在对所谓的金九银十的乐观憧憬之中，并且大多数人都不会认为房地产市场会有二次调控。过去12年，特别有了2005年和2007年两次调控，房价每次调控都再次报复性创新高的经历之后，绝大多数人都会之前形成的趋势没有道理不会再延续。

　　只可惜这种惯性思维没有从中国经济这个大局来看问题。9月29日晚上，有报道称，新的调控政策恰恰出台了，虽然只不过只有几个城市的几个楼盘再次出现“抢楼”现象。主要政策有：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上（原先仅针对于90平方米以上住宅）。同时各银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国……

　　中国这样一个发展中大国，资源紧张，人口众多，各方面都比较落后。因此非常需要一个在世界上比较快的经济增长速度，这样至少可以达到四个目的：大多数国民生活水平和收入的不断增长;解决不断增长的新增劳动力的就业问题;国家财政收入的大幅增长，这样既可以推动经济、国防建设，还能给公务员加薪，增强执政能力;让一些特权阶层得到实际的物质利益。以第一个目的来说，我举一个简单的例子。在上世纪八十年代甚至九十年代初，电视或是电影中还经常有这样的情节，有人在医院检查得了绝症，医生就告诉家属对病人封锁消息，并嘱咐病人想吃什么就做什么。可见当时，想吃点鱼、肉什么的，可不是想吃就吃的(可不是因为没有用冷酸灵牙膏而不能吃)。而现在，哪个医生还说这种话，就显得莫明其妙了。

　　房地产这个行业的产业链非常长，据说能带动60多个产业的发展。别的不说，就钢铁来说，1989年吧，邓公发表讲话，说当时外国人估计中国一年需要1.2亿吨钢材，但中国自己的产量只有6000万吨，其他的要进口。但现在呢，中国的年钢材产量在6亿吨，超过世界排名第二至第十的9个国家的总和。最能立竿见影地促进中国房地产投资建设量的增长的，就是房地产价格的上涨。房价涨了，投资也会持续增加，土地价格和地方政府的收入也会增长，各个相关行业的需求也会增加。再加上中国高速增长的出口和城镇固定资产投资，中国经济从GDP增速上看，当然一片欣欣向荣了。

　　中国经济的高增长是必须的，不能因为一些房奴的痛苦就受到影响。这就叫做“效率优先，兼顾公平”。我想一些房奴的痛苦，一些付不起首付的中低收入者的不满，一些炒房者加剧贫富差距，很多愚蠢的黑社会暴力介入拆迁的案例，个别父母无力为子女买房而自杀或咨询卖肾，这些最高决策层不可能一无所知。但相对于实际房地产市场上的公平，和中国经济较慢增速带来的麻烦，还是前者可以牺牲。这是中国房价自从房改以来，走了持续12年大牛市的深层原因。

　　从数据，或是具体的基本面来看，中国住宅价格大牛市的原因简单总结为以下11个方面：

　　1、中国经济高增长，购买力增强;

　　2、银行购房贷款从无到有，十年余额增长近100倍，放大了居民的购买力;

　　3、中国自1998年以来的低利率，和房贷优惠利率从基准利率的90%。降为85%，再降为70%;美国房价泡沫的膨胀正是在美国将利率降至1%以后发生的;

　　4、富人投资需求，加剧了供不应求的局面;

　　5、部分农民工在城镇安家，部分中小城市的居民和农民工在大城市安家，增加了城镇商品房的需求;

　　6、家庭小型化，原先一个家庭五六个人可能住一套房，目前年轻人很少结婚后与父母同住;

　　7、中国父母对年轻子女最坚定不移的购房资助;

　　8、上一个人口高峰，导致约2010年前的十几年，就业人口持续增加;上上个人口高峰的中年人，不少事业有成，手握现金，站在无房子女的身后撒钱;

　　9、房企、房产中介造成信息不对称，炒作房价。看看新疆喀什今年所谓的房价大涨，有个整幢买楼的谣言是如何快速辟谣的。但这是极个别的案例，只是因为新疆的稳定，比新疆的房价上涨重要得多。但中国住宅市场从来都是迷雾重重，根本目的就是房价的上涨;

　　10、房改之前，中国城镇住宅长期建设量都供不应求，欠下了历史旧账，房改后，需求集中释放，这在全球都是独一无二的;

　　11、房改后，保障房建设几乎就是空白。