任志强：什么是中国房地产市场的大跃进

2011-06-30 来源：未知编辑：狄海霞

　　中国历史上的大跃进曾经以几千万人的生命为代价，将失败的耻辱保留在四十岁以上的人们的记忆之中。而如今保障性住房的大规模建设又进入了大跃进的时代，再一次重复着中国计划经济完全不顾及经济发展条件、不顾生产能力和不讲科学道理的错误。

　　十二五规划提出新建保障性住房3600万套，其中今年1000万套，目标宏伟且力度强大、分级分层下达指标。不但严格督查并且约谈和问责，用地方官员的乌纱帽做赌注，强迫签定责任合同，大有不跃进也逼着你跃进的气魄，不达目的誓不罢休。

　　但要完成这些任务大约要满足三个条件：一是土地;二是资金;三是生产能力。

　　一、土地是政府计划垄断的资源、是政府的强项，想多就能多、想少就能少，对外是严控18亿亩红线，但对内则以民生为由可任意所为。保证土地供给就成了第一道瓶颈。无限的增加几乎是不可能的，但用保障房用地的增加挤压商品房住宅建设用地则是可能的。于是各地的供地计划中都大量的增加了零和游戏，即总量不变中的保障性住房的比重加大，那么就必然的挤压商品房的用地，那又如何保障商品房的供给和如何降低商品房房价呢?

　　说增加土地的供给容易，做到就难了，商品房的供地可用价高者得的方式拍卖，由此可以在征用时给以较为合理的补偿、较为合理的市场投入，再用土地出让的高价来盈利或弥补支出。但保障性住房的土地却无法用拍卖或价高者得的方式收回投入的成本，于是就压低征地补偿的标准、降低开发的投入、减少财政的支出，于是征地就难了、拆迁中的矛盾就增加了、土地开发的能力就减弱了、土地提供的能力就捉襟见肘了。土地的实际供给并非一帆风顺，都用商品房用地去冲抵就会在经济上造成巨大损失，又有哪个地方政府愿意或者愿意也没有能力去干。于是至今土地的大跃进尚未实现目标。

　　二、资金从哪里来。住房建设部只计算了1000万套保障房的建安支出约1.3万亿元，每套房平均13万元，按平均 75平方米计算，每平方米1733元，其中约8000万元由社会筹集，即用卖房的方式收回投资，如经济适用政府、两限房、棚户区改造的置换等;约5000亿元要地方政府支出，如廉租房、公租房和棚户区中的困难户;央企补贴1043亿元;地方需要支付4000亿元。而当土地无法用市场的方式获取高价时，这4000亿元要从地方政府的牙缝中挤出来就十分困难了。

　　而地方政府的实际支出并非只有建安的成本，还有土地的开发成本、征地拆迁的成本、市政交通配套的成本、教育、医疗配套的成本等等，至少还有园林绿化和能源供给的成本吧。

　　细算个账，大约要翻一倍的支出。保障房土地可以不算钱，但政府的土地都不是天上掉下来的，是要花钱征用的，钱成了一个重要的限制性条件。

　　如果是渐进的方式每年从土地、公积金增值或财政支出中提供一部分转移支付建设保障房并不会给地方政府造成巨大的压力，但如果用大跃进的方式在一两年内突出花钱，那就等于是抽水捞鱼了。今年过去了，明年还过不过日子了。过了明年，难道后年要饿着肚子过干活?

　　三、要增加1000万套的保障房，有没有这个生产能力。大跃进时没有高炉炼钢，于是就各村各户自造小高炉;没有铁矿石，于是就砸了各家各户吃饭的铁锅。在无能力时的强迫提高生产能力的结果是钢没炼出来反而吃饭的锅都没有了。

　　中国有多少住房的建设能力呢?有多少塔吊、有多少工人、多少建筑材料、多少生产能力呢?这似乎没人去考虑，政府总认为只要中央要求就一定能完成，就一定能生产出来这些房子。

　　仅牛皮不是靠吹能吹得动的，决心再大也要量力而行，否则还有什么科学而言。

　　先看看自1998年号称是房地产市场大干快上的十多年中我们的生产能力吧。完全市场化的方式下，每年仅仅以几千万的住宅竣工速度在增长，最多的一年新增住宅竣工面积还不到1亿平方米。其中商品房住宅竣工总量仅为6.12亿平方米，非商品房住宅竣工仅为2.22亿平方米，2010年全国的住宅竣工量仅为8.34亿平方米。

　　今年新建1000万套保障性住房，按平均75平方米/套则约7.5亿平方米的竣工建筑总量，几乎在原有年基础上增加90%，这不是大跃进的生产方式吗?即使扣除原非商品房住宅的竣工量也要增加约65%的新增竣工面积。在高喊科学发展观的口号下，我不能不怀疑我们中央的决策官员们脑子是不是进水了。

　　假如决策者们认为可以挤掉商品房住宅的生产能力，让开发商承担更多的保障性住房的建设任务，那么政策的预期目标是挤掉市场中的哪部分呢?

（责任编辑：0352房网）