任志强：保障房市场概念导致其混乱丛生
2011-07-20 来源：中国企业家网 编辑：宋羽欣
央视新闻频道来采访，主题是“保障房”，但似乎央视的记者根本就不知道什么是“保障房”。下午另外一个媒体的记者来采访，同样涉及到“保障房”问题时也是一头雾水、不知所云，皆因保障房概念混乱并造成市场与社会的极端误导。
开发商为什么不积极参与保障房建设?
这是一个天大的误解，也是媒体转移政府责任并将脏水倒在开发商身上造成社会矛盾的重大成功案例。
首先，中国的房地产管理法中明确规定了两种土地使用权：一是，出让方式取得的土地使用权;二是，划拨方式取得的土地使用权。同时文件明确规定了开发商只能用拍卖、招标或协议出让方式取得土地使用权并进行商品房的销售。而划拨方式的土地使用权只有在政府批准的情况下才能取得。换句话说，就是法律规定开发商只能建设和销售商品房，没有政府批准或委托是无法建设保障性住房的。
其二，“保障房”在整体建设中分两个部分：一是，政府直接委托非房地产开发的方式进行建设的，不列入房地产开发商范围，这部分约占全国住宅竣工总量的四分之一。二是，委托开发商建设的保障房，通过公开市场招拍挂。其中一部分是和商品房混合配建的，一些是带有商品房性质的出让土地上建设的，而实际公开市场委托开发商建设的保障房比例很低，不是开发商不积极参与而是根本都抢不到。
2010年全国开放市场开复工总面积约40亿平方米，而保障房不到10%，怎么可能让所有开发商都参与建设呢?是开发商欲取之政府未必与之啊。
其三，现行的银行信贷紧缩政策中，中央政府单独对保障房开了各种取得银行和公开资本市场融资的口子。这可以让开发商借保障房建设获取更多的银行信贷或其他融资支持。尤其是在商品房用地上配建保障房的项目更是求之不得的好条件，尽管保障性住房可能亏损或无利润，但缓解了商品房建设的资金压力更让开发商可以通过商品房弥补保障房的亏损，又有利于扩大规模和防止资金断裂，有何乐而不为呢?
其四，从土地市场的招拍挂看，有许多商品房用地的出让出现了流拍，但却很难看到保障性住房用地的流拍，尤其是带有建设施工队伍的开发商更会积极主动的进行保障房的投标、建设。这些开发企业是从施工转入开发的，保障房建设少了许多市场销售的风险，但一样可以合法合理取得建设施工的利润正在于少了市场风险多了施工利润，因此不是开发商不建保障房，而是政府不委托开发商建保障房啊!
保障房为什么是委托?
首先，保障房不是开发商市场自由定位的商品，而是政府确定房型面积的定制产品，因此设计、户型面积都必须符合政府委托的要求，开发商只相当于被委托生产和定制。
其次，开发商没有对产品保障房的自由销售定价权，也没有自由选择消费对象权。保障房都是由政府定价的，一些是政府直接回购、直接决定分配使用权利的，如廉租房、定向安置房、拆迁房等。一些事政府审定购买资格的，如经济适用住房、两限房等。
请问没有政府的委托，开发商如何能参与保障房的建设呢?明明是政府的责任，为什么社会与媒体要将不积极建设保障房的道德责任扣在开发商的身上呢?
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