陈志国：畸形楼市彻底打垮民众买房梦想
2011-07-25 来源：陈志国博客 编辑：狄海霞
中国房地产市场起步不早，发展很快，这就带来了机制相对滞后，管理不够健全的问题，一大特征是房价非理性上升，从几百元起步，到几千元过渡，再到几万元攀升，如此超大级别的跨越，每次仅在10年左右的时间，说出来令人震撼。
我有几个熟人，既不搞投资，也不做生意，就是一般公司的职员，因公司福利较好，住房公积金配得较高，几年积累起来数字还不小，但按照政策提不出现金来，他们就去买房，因为买房就可以使用住房公积金，先用公积金缴首付，再用每月的新增公积金缴纳按揭贷款，这样既把公积金盘活了，自己也没有付出多少现金(除住房公积金中个人缴纳的那一半)，一套新房就到手了。其实他们已有住房，买新房就是把公积金从公家的账户上转到自己的账户上，房价上涨了，就变成了“投资”，货币贬值了，就变成了“保值”。由于这几年房价大幅上涨，他们的“投资”收益翻翻甚至更多，没介意给财富崴了一下腰，从标准的工薪阶层一跃成了百万富翁。
我也是从发觉一两个人到一二十人再到周边的很多人，都有两套以上房产，其中至少一套不是必需品。原本不做生意的这些人，走到一起就议论房价，有的因为房产投资赚了第一桶金，还总结出经验，琢磨干脆就零打碎敲做房产生意，好像国家税收对零打碎敲房产交易管理还不是那么严谨严格。
我又见识了另一种情形。一次到一个新开发的小区售楼处，只是去看看行情，巧遇一位几年不见的老朋友在那儿当老总，本该很开心的见面总觉得他有些不自在，一阵寒暄之后才知道他以为我去替别人买房，那儿的住宅没打桩就销售一空了，最后剩下几套超大户型的特殊用房，怕我提出来他真的没办法解决而怠慢了老友。
当然见的更多的是刚性需求的购房者，尤其就在我的博客评论和留言中。他们迫切需要到燃眉之急的程度，但房价太高，囊中羞涩。一般城市一个普通职工，年收入在2至3万元(有的还不到)，普通房价在5000元/平方(有的更高)，买100平米裸房不吃不喝要积攒20年，还得装修配套家具什么的，大城市职工收入高一些，但房价就更高了。别说20年，有的一辈子也别想了。更何况人的生活必需不仅是房子呀，还有老人赡养，孩子读书，看病打针，吃饭休闲等等。
让刚需走开的楼市已显畸形。买房者不一定是需求者，卖房者不一定是开发商，囤房者不一定是房产中介，刚性需求越是急迫者离房地产市场越远。我历来认为房地产业是国民经济一大支柱产业，在国民经济发展中举足轻重，然而，一旦走入畸形区，它的畸形发展对于国民经济的破坏作用也是不可低估的。
美国的情形与中国正好相反，很多人不愿买房，原因很简单，就是买房太容易，什么时候想买就买。美国普通职工的年收入大约4万美元，房价根据地区差异在15至50万美元不等，如果按平均价30万美元算，一个人工资积攒需要8年时间，购房首付在10%至20%，如急需购房，一年工资即可解决问题，而这种房子是指单门独户三层小楼(地面2层地下1层)外带汽车库，暖气空调，前后100平米草坪，如果只解决安居问题，那房价就便宜多了。
美国的次级债危机是老百姓不要房子，投行将房地产通过各种形式打包，有的不但零首付，还可先住半年以后再开始还贷款，有的给人感觉好像白送，这是另一种畸形。而后危机暴发的严重后果危及全球，大家有目共睹。美国的教训也十分深刻。
我前面说过高房价的问题，一是趋城若鹜的迁徙;二是卖地财政困局;三是人多地少的国情;四是价格上涨的预期;五是投资渠道狭窄;六是贫富差距拉大;七是舆论导向偏离;八是投机炒作暴利，等等，再列可能还有不少，但我深切感到主要是机制和管理问题。
现在采取限价、限购、限贷等措施，无不治标不治本，所以屡不见成效，管理层应该考虑在机制体制上动些干戈了。
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