邓聿文：限购令即将产生诱人的核心价值

2011-07-28 来源：凤凰网编辑：乔铭

　　中国房价的上涨，有很多复杂的因素。中国人的置业思维;政府多年的住房保障欠账，致使人们不得不到商品房市场去满足居住需求;投机导致的房价非理性上涨;土地的政府垄断;以及公共资源的分配不均。后一点很重要。房产的价值并不取决或不主要取决房子本身，而取决于自然、历史、社会等因素。一般而言，靠近政治经济中心的城市可以获得相比其他城市好得多的公共服务资源，而这些资源才是房产最核心的价值，并体现在房价上。

　　因此，在政府持续的限购、限贷等措施的打压下，不排除一些资金实力不足的开发商迟早要面临资金链断裂的问题，从而不得不降价售房，但是，要使房价回归到一个合理的价位，指望限购令是不可行的，否则，代价太大。对房地产的调控不能像西医一样一味下猛药，而应如中医一样慢慢调理，但这就要求态度应坚定，同时要综合治理。所以，必须在土地制度、供给方式、人口结构、资源配置和收入分配上进行系统的改革，做好了这些基础性工作，市场自然会去调整与规范自己的行为，也才能最终解决好房价问题。如果没有这些基础性的工作，限购的时间越长，积聚的反弹力量越大，一旦限购令解禁，市场将会出现报复性反弹，最终受害的还是普通民众。从这一角度看，房价调控实际是一个社会治理的问题，急不得。

　　中国的房地产调控，很难用经济学教科书去解释，只能从政治的角度才可以得到合理解释。比如限购令，就是一个典型的经济问题政治化的解决方式。当然，如果把目前的房地产市场问题看作政治问题，用政治的或行政的手段去调控市场也无可厚非，只是，即便是政治问题，为什么就不可试着用经济的或市场的手段去解决?

　　自2010年4月北京实行限购政策以来，迄今已有43个城市出台限购令，包括所有的一线城市、除拉萨外的省会级城市，以及部分二级城市。最近国务院常务会议又决定，将房价上涨过快的二三线城市也纳入限购范围，住建部正在拟议名单，据说有二、三十个之多。

　　从二三线城市的房价涨幅看，似乎有必要对它们进行限购。如河北省一些地方的房价今年上半年上涨了60%。鉴于二三线城市居民的收入水平普遍比不上一线城市，房价的快速上涨对他们的影响尤大。

　　然而，限购令能否拽住二三线城市房价快速上涨步伐?比较一下限购令实施后一线城市的房价涨幅情况，似乎不太乐观。限购令的推行从北京看有一年多了，其他一线城市也大部分接近10个月，但最新公布的6月份全国70个大中城市房价显示，价格同比下降的城市只有3个，涨幅超过5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。北京、上海涨幅同比超过了2%，一线城市只有杭州同比微降了0.7%，其他大部分城市涨幅都在5%以上。

　　当然，也可以说，如果不限购，可能一线城市的涨幅比现在还大。因此，限购还是起到了一定作用。只能这样聊以自慰。不过，与限购政策刚推出时政府和民众对它的期望相比，心里的落差还太大。无论主管部门还是普通民众，当时都乐观地以为，限购政策能够终止房价上涨的脚步，甚至房价会有深度下跌。目前很多人，包括一些所谓专家在内，对二三线城市的限购，也是如是之想法。

　　问题在于，为什么二三线城市房价上涨很快?其实，这正是房地产限购的结果。限购使得一线城市的投资客转战二三线城市，从而助推房价过快上涨。本来，一线城市与二三线城市在社会资源享有方面的巨大差距，使得各个城市房地产价格差距较大，进而产生“价格洼地”，吸引投资资金和消费资金向“洼地”积聚，于是，无形中提升了“洼地”区域房地产的价格。限购政策更加速了一线城市资金向二三线城市流动，导致其房价直逼一线城市，超过本土居民的承受能力。因此，从全国房地产调控的角度看，全国房价涨幅就很难简单从当前一线城市房价上来控制住，对房价上涨较快的二三线城市出台限购政策也就在情理之中。

　　一般来说，市场经济条件下，作为政府管制交易的一种手段，乃是不得已而用之，因此，限购属于短期政策范畴，短期政策当然解决短期问题，若限购长期化，普遍化，说明这一政策本身已经失效。

　　从国内外限购的实践来看，政府若要对一种商品采取限购措施，要么是这种商品很短缺，要么是价格很高。后者严格说来也是市场供不应求所致。当然，也存在垄断或囤积居奇导致价高的情况，但即便如此，在表现形式上，它也是一个数量问题，即尽管生产的产品很多，可投放市场的产品很少。所以，归根到底，是市场可流通的商品少，买家多，才迫使政府采用行政力量去干预市场。

（责任编辑：0352房网）