沈建光：妙论房价拐点对经济的直接影响

2011-07-29 来源：0352房网编辑：乔铭

　　房地产税有力打压高端商品房需求。1月27日重庆、上海同时宣布对个人住房征收房产税，这宣告了早已“纠结”多年的“房产税试点”终于落地。尽管房地产税试点推出的主要目的是调整财政税收结构和收入分配制度，但由于其推出的时点恰与“新国八条”这一最为严厉的房地产调控政策相呼应，显示了地方政府对于缓解房屋的供需矛盾，抑制投机炒房积极尝试和鉴定决心。

　　5月18日，国家统计局公布了70个大中城市房价数据。总体来看，数据显示当前国内主要城市房价快速上涨的势头正逐步得到遏制，部分地区初现房价拐点。从环比数据来看，新建商品住宅价格中9个城市出现价格下降，持平的城市有5个。环比价格涨幅均小于1.0%，有26个城市涨幅比3月份缩小。二手住宅价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。与3月份相比，4月份环比价格下降和持平的城市增加了3个，环比涨幅均未超过1.0%。

　　同比数据来看，新建商品住宅价格中有3个城市价格下降，比3月份增加了1个;价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。涨幅在5%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。二手住宅价格同比下降的城市有8个，比3月份增加了3个;价格涨幅回落的城市有45个，与3月份持平。4月同比价格涨幅在5.0%以内的城市有43个，比3月份增加了2个。

　　5月国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，史上最为严厉的房地产调控政策实施以来，全国大部分城市的房价已经松动，部分地区的房价拐点初现。

　　但是，由于潜在的房地产需求强劲，并且房地产作为中国经济的重要支柱，预计全国房价下跌空间有限，预计房价下跌的幅度会位于5%-10%之间。房价拐点越早出现，销售额便会越早回升，政府严厉的调控，如限购政策等，便会越早减轻。因此，房价拐点尽早出现，并非坏事，反而有利于房地产市场和中国经济的健康发展。

　　一线城市的房价仍有上升，调控政策仍会持续。4月，北京、上海、深圳、广州、天津的房价较3月仍有所上涨，环比涨幅分别为0.1%、0.3%、0.7%、0.7%、0.2%，这意味着房地产调控政策仍未实现“要把一些地区过高的房价降下来”的最终目标，调控政策短期内不会放松。而与上年同期相比，一线城市中，北京、上海、天津的房价上涨幅度已经明显放缓，体现了推出期已满一年的房地产组合调控政策，效果正在逐步显现。

　　决策层打压高房价决心更加坚定。本轮房地产调控力度之大史无前例。三轮房地产调控政策，无论在政府监管、金融、税收、需求管理、房源供应等各个方面，调控力度都是“一浪高过一浪”。另外，由于采取了较为严厉的限购政策，特别是房价较高的一线城市北京，限购措施要求有1套房的本市户籍家庭、持有效暂住证提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明无房非本市户籍家庭，限购1套房，非本市户籍居民不能提供5年社保及纳税证明的暂停房企向其售房。而此前的政策为，不能提供1年社保及纳税证明的非本市户籍居民要求商业银行暂停向其贷款。严格限制了购房者的买房条件，打击了投资需求。4月全国房地产销售出现明显下滑。国家统计局的数据显示，4月全国商品房销售面积环比大幅减少23.6%，同比减少9.9%;而商品房销售额环比减少20%，同比减少11.7%。

　　一线城市房屋价格过去上涨速度过快，有回调压力。正如笔者一直强调的是，高速增长的房价向决策层的调控能力发起了最直接的挑战。从房价收入比、租金收入比、按揭还款入息比等指标可以得出，中国城市房屋价格飙升太快，价格之高已超出预期。房价继续上扬对中央政府来说是已经是影响政治和社会稳定的难题，中国政府不会继续容忍房价上涨，因此房价增速过快地区的上涨趋势不可持续。

　　从最新政府表态来看，当前决策层打压高房价的决心仍然十分坚定，不断推出与落实调控政策。5月1日，温家宝总理在北京视察保障房工地时提出了三个坚定不移，其中更首次提出“要把一些地区过高的房价降下来”的目标。虽然仅仅是语句上的微妙变化，但却显示了政府对于当前高房价的界定以及打压房地产泡沫的决心。而早前，发改委也发布了“一房一价”政策，即要求房地产经营者在公开房源时，实行明码标价一套一标，不得额外加价，显示了对于房价透明化的严肃要求。

　　房地产税是住房调控政策中重要的步骤。截至4月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。而重庆方面，截至4月底，房产税税收收入70余万元。尽管当前房地产税征缴不多，但并非意味着房产税出台对楼市调控没有效果。恰恰相反，房屋需求，特别是高端住宅的需求被打压，才是房产税数额有限的原因。预计伴随着未来房地产税试点的全面铺开，将使得高端房投资者需求得到极大的抑制，房价泡沫难以积聚。

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