陈劲松:调控政策也应面临中场休息新局
2011-08-17 来源：北京晨报 编辑：宋羽欣
2011年下半年我们说是中场休息，中场休息在于市场机制不灵了，市场机制叫停了。比如说价格，按理说价格是市场机制的核心，但目前却由政府来定;此外，如果说开发商贷款需要有点政策调控，那么老百姓个人抵押贷款现在也由政府定就不太妥了;至于限购，就更不是市场机制了，直接不让你进入市场了。
市场机制的暂停，会发生几件事情：
第一，部分开发商的开发尤其是豪宅的开发会暂停。因为你要钱没钱，要卖没人买。很多人问那怎么不降价呢?降价有人买吗?降多少有人买呢?这个问题就成为摆在开发商面前一个非常实际的问题。所以破产的多种形式会在下半年出现，比如兼并和重组在2011年下半年力度会比较大。上半年大家是暂停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人坚守，这个是很可能发生的。
第二，价格下调是大概率事件。目前下调应该是出现了，对于表现还不明显的城市，那就证明当地的开发商可能采用其他方式，或者是很有实力，这都有可能，因为存在地域差异。
第三，民间资金寻找机会。我们看今天的中国，虽然银行钱紧得不得了，但是信托投资、私募股权投资(PE)、基金投资依然非常火爆。钱还在、心不死，这些钱可能会在这个时候寻找机会，弥补银行存款准备金率高带来的钱荒。
下半场中国房地产会发生一系列的变化，这些变化跟上半场不同。首先规则变化了。中国上半场的规则就是大家都是商人，开发商是，消费者是，政府也是。现在发现不对了，政府光当商人不行了。因此，下半场政府目标要多元化，与土地财政相比，就业、税收等恐怕更重要。其他的变化还表现在市场分成保障房和商品房了，以及城市化纵深发展等。
在新的游戏规则下，会发生什么呢?我认为会涌现出一些新趋势：
第一，房地产基金大发展。短期内基金可能会大发展，进入房地产，原因在于行业无法承受资金周期性频密的紧和放，没有哪个行业在过去三年经历了像房地产这样冰火两重天的180度大转弯。企业制定一个战略至少可以管三年，而制定房地产战略至少得一年一变，因此基金是一定会发展的。
第二，房地产跟内容的结合会越来越多，跟服务的结合会越来越多。比如旅游地产，目前很多是挂羊头卖狗肉的“斧子汤”型[1]，重地产不重旅游。随着政府水平越来越高，以及旅游内容提供商和房地产提供商开始执行不同的职能，斧子汤型旅游地产渐渐行不通了，服务内容提供商未来会有非常好的前景。
另外，商业地产也不能成为斧子汤的那个斧子，我们现在搞商业地产，拿商业当斧子，还是想卖住宅，而商业本身赚不赚钱无所谓。但是终有一天，这种使商业不赚钱而卖住宅又有问题的模式，将会成为一个巨大的包袱。现在旅游地产不说旅游，先说地产，商业地产不说商业，先说地产，这个是一个很不好的上半场的习惯，下半场恐怕要变。
第三，配置的多元化。比如说形成了两个市场：保障房市场与商品房市场。保障房市场会有什么商机呢?商品房市场会跟以前完全一样吗?是不是全靠政府呢?如果不是，则会诞生一些新的服务商。
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