郎咸平：房价涨跌很大程度定于居民结构
2012-01-17 来源：郎咸平博客 编辑：狄海霞
2010年以来，中央政府出台了一系列房产调控措施，包括限购、提高借贷成本、征收房产税等多种手段，然而直到近期房价才开始停止上涨态势，并出现松动。降价求生存似已成为房企的不二选择。在限购令、房产税以及收缩信贷的三重夹击下，房价真的会降下来吗?如果调控措施有效，我们的房地产企业又路在何方?
从外表看，2011年上半年五大城市开始领跌的情况和2008年二季度房地产崩盘的情况很类似。2008年第二季度房地产投资增速是34%，可是一线城市是7%。由于一线城市首先领跌，然后波及到其他二、三线城市。2011年上半年投资增速33%，可是北京市从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%，上海从2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情况是供大于求。
北京从2008年到2010年，平均每一年成交30万套左右，2008年17万套，2009年40万套，2010年33万套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果说开发商想降价的话，它只有三分之一的冲击效果。2010年年底做的调查结果显示，北京居民有自己产权房子的人占72.4%，其中18.3%是多套房子。
北京市限购令允许北京市户籍老百姓可以买两套房，因此72.4%的人当中有不少人还有能力再买第二套房，所以这对整个需求并没有大幅打压。北京的这些新楼盘大部分都在五环之外，调控的原因使得通州等地每平方米大概下降两千元，而五环之内的二手房价格是否下跌不看地产商，而是要看72.4%这些有房子的老百姓。
房价是否下降取决于户籍人口，房价是否上涨取决于非户籍人口。北京市有本地居民1200多万人，外来人口720多万人，真正需要房子的是这些外来人口，基本上很多人没房。所以北京市房价上涨最大压力来自于非北京市居民的外来人口，其次才是想购买多套房者以及投机者，但是这一批外来人口不准买房的结果，涨价立刻停止，因为他们最大的动力停止了。
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