贾康：保障性住房供给需要“政企合作”
2012-04-27 来源：经济参考报 编辑：罗慧哲
加快提供保障性住房是民生和房地产调控的重大事项。现已明确今后数年新建3600万套保障性住房目标，具体划分为各地的建设任务。鉴于各地经济适用房、“双限房”供给方面漏洞甚多、弊病丛生、管理成本甚高而扭曲现象防不胜防的现实，除“共有产权”式的有利于封杀套利空间的经济适用房之外，我们原则上并不支持再继续提供完全产权经济适用房，这里主要讨论如何通过PPP提供廉租房和公租房。
一、关于廉租房的PPP提供模式
廉租房不可能由市场自行提供，但政府引导、拉动非政府资金参与建设仍是必要和可能的。可通过以下几种PPP方式。
建议一：政府与投资机构合作，通过建设转让(BT )的模式提供廉租房
BT是Build(建设)和Transfer(转让)两个英文单词的缩写，BT的含义是：政府公共部门通过合同约定，将拟建的项目(在这里即为政府规划中已确定建设的廉租房)授予投资人，在规定的时间内，由投资人按照政府要求，在得到合同确定的政府特定政策支持的条件下，承担工程的融资和建设，合同期满后政府按照合同的约定回购该项目。
B T方式的关键点有三个：一是选择的投资机构要有足够的资金实力，同时应有较强的融资能力;因为，选择BT方式一个重要的原因是解决廉租房建设中的资金不足问题，如果项目公司自身实力不强和其融资能力不强，就失去了选择BT形式的意义。对于项目公司的自有资金要有一定的要求，如自有资金应当达到项目总投资额的一定比例等。自有资金比例占得越大，项目风险越小，反之风险就大。二是回购的方式选择要合理。政府在选择回购时，可根据资金情况来确定，如果未来资金不够充裕可分阶段来回购。三是政策支持条件应合理，符合国土开发的“顶层规划”和适度、可操作的原则。
B T这种形式的参与主体，一方是政府公共部门，作为项目的发起人和业主，是项目的最终所有者。另一方是投资人，通常有两种：一种是由出资人和承包商结为联合体，组成投资人;另一种是承包商独自成为投资人。
二、关于公租房的PPP提供模式
公租房的房租比廉租房高(但仍低于市场价格)，且征收稳定。其建设成本，可以通过房租部分收回，如果政府再给予适当的补贴或政策优惠条件，经营者可以通过对其建成后的经营管理，收回成本并获得一定的利润。因此，可以考虑PPP中的以下两种具体形式：
建议一：政府与投资机构合作，采用BO T模式提供
B O T是Build(建设)、O perate(经营)、T ransfer(转让)三个英文单词的缩写，概念上代表着一个完整的项目融资、建设和运营时段。此形式的基本思路是，由政府授权项目公司对项目进行建设和经营管理，项目公司在经营管理期收回投资并获得合理的商业利润，最后根据协议将该项目无偿转让给相应的政府管理机构。B O T已在我国被广泛应用在水务、发电、垃圾处理等多个领域中的建设项目。
B O T基本操作过程是：政府公共部门确定公共租赁房规划与建设项目后，对该项目进行公开招标，中标单位就此项目成立项目公司，由项目公司负责对项目进行融资、建设并管理(也可委托其他公司进行管理)，经营期过后把所有项目资产转交给政府相关公共部门。
在某些有必要的情况下，政府可以通过现金流量补贴的形式，使项目投资者达到收回投资并得到合理投资回报的水平(此时虽未能“不花钱也办事”，但仍显著地“少花钱多办事)。补贴有两种方式，一是补贴给公租房使用者，再经房租形式由经营者收取，二是直接补贴给经营者。现金流量补贴的高低通常与经营的期限长短成负相关，即经营期限越长，政府现金补贴越小，反之越大。
建议二：与私人持有者合作
政府通过社会中介公司，收集一定数量符合保障性住房条件的闲置的私人产权的住房，对这些私人产权住房给予一定的优惠条件(如房租税收优惠等)，让房主提供给需要公共租赁住房的人。如果公共租赁住房的房租水平与他们的出租价格相比过低，政府可以通过对出租者补贴或对入住者补贴的方式来解决问题。
上一篇：董兴宝：降价不管用 要促动“类刚需”
下一篇：易宪容：如何建立住房自住需求长效机制
