张宏伟：解析沪“酒店式公寓”限购影响
2012-07-24 来源：0352房网 编辑：雯倩
众所周知，酒店式公寓以面积小、总价低、投资门槛低而著称，而今天，上海房管局规土局明确：酒店式公寓属限购范围。那么，酒店式公寓属限购范围范围对于市场有何影响?我们一条一条来分析。
按照房管局规土局最新规定，酒店式公寓。酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，因70年产权的住宅本身就属于限购范围，无论营销主题怎么变幻，都无法改变这个事实，在这方面来讲，即使有一些70年住宅产权的酒店式公寓在进行销售，这些产品自然是限购的，在政策层面不存在收紧与否的说法。因此，本条规定对于市场不会有太大影响。
那么，对于公寓式酒店。按照房管局规土局最新规定，公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅(宾)馆，土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。
而实际上，在营销手段操作上，或者在本条规定的执行上，如果政策执行的不是很严格，政策层面有可能还会为这些项目开小窗。在实际销售过程中，如果政策卡的比较严，那么，操作方有可能还会以长期租赁合同形式代替产权证形式对于项目进行销售，尽管这种操作对于投资者有一定的市场风险，但对于投资方角度来讲，可以短期内快速回笼资金。
对于公寓式办公楼。按照房管局规土局最新规定，公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。
而实际上，房管局所说的公寓式办公楼就是我们市场上广为流行的办公类产权的酒店式公寓，其产权为40年，本来这类产品就不限购，这个政策的规定也不存在收紧与否的说法。
从操作的角度来讲，以上海嘉定区为例，同策咨询研究中心数据显示，2012年以来，嘉定区一手办公类产权物业月度供求比在3—6之间，个别月份高达8.9，而2011年一整年，除12月份外，整个市场供求比基本在1—3之间，很明显，2012年嘉定区办公类产权物业严重供过于求。从整个嘉定区市场存量来说，截止7月11日，嘉定区办公类产品存量53.4万平方米，占到整个上海市办公类产权物业存量的11%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，造成这样的现象的很重要的一个原因就是，由于区域内办公类用地供应较大，在这样的一个非传统的办公区域，开发企业为了实现项目资金的快速回笼，以“公寓式办公楼”方式进行开发销售，以此来规避区域内办公类产权物业短期内供求比过大、市场去化难度增加的问题。
按照房管局规土局最新规定，“公寓式办公楼”不属于限购范围，因此，从一定意义上来讲，房管局规土局最新规定是明确和提示投资客可以关注“公寓式办公楼”市场，是可以进入这个市场领域进行投资。从市场角度而言，如果有更多的投资客关注“公寓式办公楼”市场，以嘉定区为代表的“公寓式办公楼”有可能从此会逐步解决供明显大于求，市场存量过大的问题。
上一篇：杨红旭：终极博弈下 中国楼市路向何方
下一篇：谢国忠：楼市泡沫濒临崩溃呈现恶性循环
