薄文军：抑制房价就不能夸大保障性住房的投入
2012-09-24 来源：薄文军的博客 编辑：无忧
一边是努力实施房地产调控，要求开发商有效降低城市住房价格;一边又在大力宣传地方政府为实施保障性住房建设投入了多多少少资金。这显然有点自相矛盾，需要我们本着实事求是的原则，调整好政策和宣传的口径。
廉租房、经济适用房、限价房……在我国目前的保障性住房群体中，除了以政府为业主的廉租房和民政系统负责建设的农村低收入人群安居房之外，其他如经济适用房、限价房、微利房、“成本房”等等，不管叫什么名堂，基本都是盈利的，起码不至于亏损，顶多也就是个政府暂时垫付资金的问题。如果在这个问题上过分夸大了政府投入，那么商品房开发商就有一万个理由坚守目前的房价，并维持房价与当地GDP的同步增长态势。
考虑到我们提出保障性住房体系的初衷：抑制房价虚高和过快增长、让国民居者有其屋，我们就该认真考量经济适用房、限价房、微利房、成本房的成本构成，尽量挤压每个环节的成本水分，让房价以真实的面目现身。而如果我们过分夸大在保障性住房建设过程中的政府投入，就从另一个方面证明了“目前的市场高房价是合理的”，这会让我们的房地产市场调控陷入被动。经济适用房、限价房、微利房、成本房的市场价格“公平秤”功能也将彻底丧失。
作为商品住房的成本构成，无外乎以下几个方面：一是来自政府方面的土地租金、各种手续费用，包括硬性植入的一些中介费用;二是建筑材料费用;三是开发商方面的管理成本和盈利;四是建筑商投入的人工、管理成本和盈利;五是装修环节的相关费用;六是其他的灰色付出。而这里边，只有材料费、建筑人工费是刚性的、市场化的，其他都是弹性的，可由政府控制的，有些则是可有可无的。
比方说，开发商代建环节，就是完全可以省略的。城市保障性住房建设，完全可以由建设、规划、市政等部门单位亲力亲为，把开发商的大幅盈利环节变成政府机关的无偿服务环节。建设系统那么多人，许多都是拥有许多证照的专家，不去帮老百姓建设房子，却去雇佣开发商代建，这就是浪费。当然，这个钱可能由政府出，但政府出这个钱不该让老百姓领情，也不该计入财政投入。因为这个钱等于是政府花钱雇佣开发商帮助建设部门干工作。
如果政府不花钱去雇代建商，而是直接跟建筑商打交道，就可以把这部分钱省下来，更加有效地降低建设成本、让利于低收入群众。而一旦省略了开发商环节，也就没有了因为利润摊薄造成的挑肥拣瘦、偷工减料、项目补偿、土地置换。当然，这里边有个政策问题，但政策是建设部门自己制定的，完全可以理顺起来，减少政策障碍。还有个人才问题，人才也是建设系统自己招的，如果政府机关需要，什么样的人才也都可以招聘得到，都可以纳入公务员、事业编序列，这些都不成其为问题。
作为政府主导的保障性住房建设，除了努力为低收入群众提供达到常规质量水平的住房之外，还有义务以此为契机，对城市住房的“真正成本”进行探底。省略掉开发商代建环节，而由地方政府直接委派建设部门和相关单位组成项目部去与建筑商直接打交道，就可以省掉一个最大的盈利环节，让利于民。同时，努力控制好建筑材料费、人工费、简单装修费和必要的管理成本，并拿捏好土地价格，就可以把能挤掉的水分都尽量挤掉。再就是在整个链条中，把那些硬性植入、坐地分肥的中介机构省去，把那些无形的灰色成本省去。
如此这般，才能真正为城市住房成本探底。这个基本的底线探出来了，住房的成本也就明确了。作为商品房价格，可以在此基础上再增加一些开发商的管理成本和盈利，10%如何?而作为保障性住房，仍可以通过后续减免政府收费事项的形式进一步降低综合房价。
当今时代，降低成本的最有效的办法就是产业链整合、作业流程优化。如果城市保障性住房建设不是从整个链条和流程上进行整合优化，而是材料商、开发商、建筑商、中介机构“一个环节不能少”，那么其“成本”永远都会居高不下。而如果城市保障性住房建设只是因为政府补贴了些资金、减免了些费用才实现了降价，那么商品房开发商就有理由坚守市场价格，坚决不松动。
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