杜猛：国家不会再对房产打压十八大后房价必反弹
2012-09-29 来源：0352房网 编辑：紫琳
2011年，在国内外上市的152家房地产开发企业的融资约达到6500亿元，非上市房地产企业通过信托方式的融资额也超过6500亿元，通过私募股权投资基金等非金融机构的短期小额贷款也数字惊人，杜猛预计这一数额也超过5000亿元。
不仅如此，中央企业在房地产业中的投资也超过3000亿元。除国务院准批从事房地产开发的15家央企外，还有众多央企并未退出房市，杜猛判断，央企有60%-70%的资金，即3000亿元以上的资金被变相挪用作房地产投资。
“这2.1万亿的房地产融资，还是不穷尽的统计，”杜猛指出，在房地产范畴内还有一些不可预见的融资，实际融资总额应超过2.5万亿。而按照惯例，2010年10月28日之后进行的信托融资在今年年底前后陆续到期;私募股权等非常规的综合融资，通常成本较高。
“房地产企业过去的融资和市场回款渠道都比较通畅，但现在无论是国家队、上市队，还是民营队，都将面临融资到期、还款压力大的问题，”杜猛指出，一方面是还款压力大，另一方面是房子卖不动，房企或用新的贷款还款，或展期还款，但银行也有自身的压力，而且无限制展期也是违背相关规定的。
如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃
如果2012年下半年国内的宏观经济形势继续低迷，地产业回笼资金疲弱，整个地产业的重新洗牌将不可避免。
从2010年新国八条出台至今，史上最严厉的房地产调控政策的持久性是所有人没有预料到的，杜猛指出，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，而目前，房企之所以能够忍受调控，与地方融资平台不无关系。
与地方政府相比，房地产企业的情况似乎要相对乐观。除融资之外，整个房地产市场中的自有资金仍有超过2万亿资金，从负债率来看，房地产企业融资负债比多则60%-70%，少则20%-30%，全行业平均负债率为50%-55%。这与我国其他工业、矿产、汽车等行业相比已经是非常低的，更是远远低于地方政府高负债率，个别地方负债率达300%。
鉴于地方政府的负债率远远高于房地产企业，房企们就跟地方政府对赌——如果资金链断裂，也是地方政府融资的资金链断裂在先。
政府并不会继续对房地产进行打压，十八大后房价必将反弹
最重要的是，中国的房地产市场有较重的行政干预。无论是买房者持币观望、房地产业形势不佳，这都是次要的，最重要的是房地产资金流还是安全的。除了市场的刚性需求，支撑企业与地方政府对赌的条件主要在于，2012年上半年国民经济运行持续低于预期，房地产市场继续下行将对全年经济形势产生不利影响，因此，政府并不会继续对房地产进行打压，“我们很难去用现在的市场情况去判断房价一定会降。”
十八大召开在即，预计，十八大后房价必将反弹，但政府绝不会容忍出现报复性反弹，所以银行业的风险还是在缩小。
与地产业给银行业带来的风险相比，银行自身的风险更值得关注。
如果以十年的黄金周期来判断银行业的发展，到2016年，银行的垄断性、政策性红利被吃完，行业利润挤压殆尽，银行业将结束其高速成长期。
长期以来，银行的高利润都是建立在房地产等实体产业的痛苦之上，银行高利润时期的结束，对房地产而言却是一件好事。
上一篇：叶檀：旅游养老地产成为房地产泡沫最新升级版
下一篇：秦虹：温和的货币政策会带来温和的房地产市场
