黄俊康：商业地产未来10年将很艰难
2012-10-05 来源：第一财经日报 编辑：诗诺
商业地产在中国正经历着前所未有的野蛮生长。有数据显示，全球2011年在建的购物中心2960万平方米，其中50%在中国。目前仅天津在建的16个项目总面积就达245万平方米，超过除巴黎和莫斯科以外的任何一个欧洲城市现有购物中心的总面积。
“这几年因为住宅地产被调控，再加上地方政府追求所谓的政绩，商业地产是严重的供过于求。”莱蒙国际董事长黄俊康近日在中欧国际工商学院的一个论坛上称，购物中心一哄而上的问题也逐渐暴露出来：购物中心的同质性高，超过80%的商户组合雷同，与此同时，烂尾或半生不死的购物中心增多，尤其在二、三线城市的新开发区。
高纬环球中国区零售地产服务部执行董事JamesHawkey的观点也类似：部分城市出现了供过于求，而这和地方政府规划不当，以优惠的招商引资条件吸引商业地产项目有关。泡沫的出现，也给部分商业地产开发商带来前所未有的风险。
“招租变得越来越困难。商户谈判力增高，装修补贴高，近5年，一线品牌装修补贴从2万元/平方米升至5万元/平方米以上，个别一线品牌补贴金额10万元/平方米。但商户缴付租金越来越低。例如某国际快消时尚品牌，租赁租金从5年前‘底租+12%提成+管理费’到现在‘租金+纯扣点5.5%~6%’。”黄俊康说，开发商投资回收期愈来愈长，最近上升至10年以上，甚至更长。
他认为，未来10年商业地产都很艰难，供过于求，10年后随着中国人均GDP的提升，收入的增长，那个时候可能会平衡。
为了能够度过即将出现的商业地产危机，黄俊康称，开发商要花更多时间、精力去培育商业项目，“一个商场要成功，最快要三年，一些不好的地点，七八年可能都看不到阳光。在这样的情况下要有充足的现金流、长期的市场培育以及品牌商铺的组合、补贴，还要有非常好的融资渠道。”黄俊康说，“因此我们希望尽快有一些房地产金融的产品出来。要不然中国的房地产特别是商业地产面临的危机是巨大的。”
商业地产的危机不只因为疯狂建设导致的供大于求，同时还面临着电子商务的冲击。“接下来我们更多要面向体验式消费的东西了，但体验式消费的商铺，又存在一个问题：普遍租金水平不高。租金最高的还是服饰类、手袋类商铺，因此需要很好的整合以及培育自己的商业品牌资源，形成特色。”黄俊康说。
“还有一个非常重要的经验，就是无论多艰难、多辛苦，这个培育期多长，都要建立自己的商业运营管理团队，没有这个商业运营管理团队就不要想做商业地产。”黄俊康认为，“我想最终未来这十年，只有很少数有实力的、能耐得住寂寞的商业地产开发者才可以度过这个严冬，才可以看到曙光。”
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