邓浩志：楼价微涨3.3%，成交掉降28%

2012-10-15 来源：邓浩志博客编辑：诗诺

　　从2010年10月15日至今，广州版楼市限购令出台即将满两周年。这期间，广州楼市成交量出现大幅度的萎缩后回升，楼价却稳中微涨。根据网易数据中心统计阳光家缘数据显示，2010年9月广州开始限购前一个月，广州全市网签套数为12339套，成交均价为12180元/平方米。而2012年9月，全市网签套数为8898套，成交均价为12577元/平方米，成交量相比下跌27.88%，价格相比上涨3.26%。对此，有业内人士认为，考虑到通货膨胀、结构性因素等影响，限购对楼价及成交量还是有一定的抑制作用。

地产经济学家房地产策划人邓浩志

　　楼价走势均价多在1.1万-1.2万元/平方米

　　广州版楼市限购令出台之初，各种猜想不断。在限购两周年之际再来看楼价，似乎限购拖住了楼价上涨的步伐。

　　根据网易数据中心提供的数据，2010年9月至2012年9月，广州月度楼价多在1.1万-1.2万元/平方米徘徊，最低点在2011年7月，全市成交均价为10777元/平方米。对比限购前的2010年9月楼价12180元/平方米，2012年9月全市成交均价为12577元/平方米，相比增长了3.26%，楼价出现微涨。

　　但用另一组数据进行比较，结论则不尽相同。广州限购前的2010年1月1日至9月10日，全市住宅(不含公寓)网签成交套数为44803套，均价10089元/平方米。而2012年初到9月10日，广州全市住宅成交量为58593套，均价为12066元/平方米，相比上涨了19.6%。

　　对此，中原地产项目部总经理黄韬认为，限购以来楼价不降反升，并不意外。主要原因在于：除了通货膨胀的因素外，广州楼市近年来结构变化明显。随着改善型需求的出现，广州楼市特别是市区的楼盘开发越来越高端，产品档次提升，必然导致定价的提升。上述这些因素与楼价下降之势形成中和之势，因此出现楼价平稳中有涨的现象，而限购对楼价的抑制作用还是不可忽视的。

　　房地产专家韩世同认为，广州执行限购后，楼价在去年下半年呈现下跌之势，但由于经济环境的持续下行，国家又出台了一系列的降息降准政策。同时，购房者的心态与预期也发生改变，随后市场成交再度回升，楼价也相应扭转了态势。

　　值得一提的是，随着广州楼市产品结构的变化，不仅市中心中高档大户型楼盘成为主流，而一些豪宅盘的楼价也节节攀升。比如凯旋新世界、爱群荟景湾、颐德公馆等楼盘的成交单价都在4万元以上。此外，珠江新城备受瞩目的豪宅侨鑫汇悦台也已亮相，预计项目复式单位价格将达到12万元/平方米左右。而此前二沙岛宏城花园的售价达到13.45万元/平方米，堪称近两年来广州楼市成交价格之最。

　　成交变化月网签量基本未超1万套

　　和楼价相比，限购对楼市成交量显然有着立竿见影的效果。从数据上看，2010年9月全市的网签成交量为12339套，而在限购的黄金月，成交量一度达到16948套。而在此后的二十多个月里，广州楼市月成交再没有过万套的成绩，成交量最低的是2011年3月份，月网签成交量仅为4066套，不及限购当月成交量的三分之一。限购后楼市成交量的萎缩状态，一直到今年5月份才有所好转，成交量才开始逐渐回升。根据乐居对阳光家缘的最新监控数据显示，5月份(5月1日-30日)全市住宅网签8788套，比4月份网签量增加3055套，增幅为53.29%，创下19个月以来网签量新高。

（责任编辑：0352房网）