杨红旭：贵阳不可能重蹈鄂尔多斯崩盘之覆辙
2012-10-26 来源：杨红旭的博客 编辑：木木
近期，贵阳成为全国楼市的热点词。“贵阳楼市将要崩盘”、“贵阳将成鄂尔多斯第二”等传言广泛流传。据媒体观点：根据贵阳市30余个超过50万平方米以及超过20万平方米在建楼盘量，计算得出贵阳楼盘总建面不低于3000万平方米，规划居住人口接近100万，而贵阳市2010年全国人口普查统计出的城镇常住人口为295万。
如何看待上述观点和数据?老实说，近几些房地产界的观点特别多，夸张性的预言也不少，少数学者专家研究功底不够扎实，出现了一种哗众取宠的不良现象，而媒体也常常跟着起哄。根据我拥有的数据和研究逻辑来看，尚不能断定贵阳楼市等同于鄂尔多斯，更无法做出将要崩盘的结论。
首先，关于供应过剩问题。根据国家统计局数据，选取2003-2012年上半年34个大中城市的土地购置面积和商品房销售面积，根据公式：各城市存销比=(各城市2003-2012年上半年累计房地产开发企业土地购置面积×容积率(2.2)-各城市2003-2012年上半年累计商品房销售面积)/2011年7月-2012年6月商品房销售面积。将34个大中城市存销比进行比较，可以发现贵阳的潜在商品房存货去化时间为三年多点，排名第六，潜在供应量确实偏大。不过，排名更靠前的沈阳、长春、呼和浩特、兰州、太原、西宁，也多为中西部非主流省会城市，去化周期偏长，是这些城市的共性，却并不意味着存在严重过剩。比如说贵阳大盘多，这些楼盘需要多年才能开发完毕，潜在住宅上市的节奏慢。
另外，上述的房企购地数据，并不意味着都能顺利形成房屋供应，由于政府或企业原因，比如拆迁难的问题，部分地块的开发周期会很长。更靠谱的数据，要看供需关系。不妨比较一下贵阳和鄂尔多斯的人口与商品房销售量。2011年，贵阳城镇常住人口为304万，商品房销售面积为828万平米，人均购房面积为2.7平米。2011年，鄂尔多斯城镇常住人口为141万人，全市商品房销售面积为439万平米，人均购房面积为3.1平米。更为关键的是，过去几年鄂尔多斯楼市火爆，户均住房可能多达3-4套，而贵阳户均套数铁定不会这么多。
第二，房价表现不同。近几年，贵阳房价涨幅不大，2011年住宅均价只有5000元出头，低于全国平均水平。经大致估算，从2005年到2011年，鄂尔多斯房价6年间狂飙5倍左右，泡沫破灭之前，个别楼盘单价超二万，即便回落之后，房价水平仍高于贵阳。一个房价没大涨过的城市，即便是潜在供应量偏大，也很难形成房价泡沫。所以，今年9月份的全国70个大中城市中，贵阳房价同比上涨1%，涨幅仅次于西宁(1.2%)，而房价下跌最明显的城市是温州，跌幅为16.4%。本轮楼市调控中，西部地区房价比较抗跌，而浙江房价同比跌幅最为明显。这也说明了在经过一年楼市调控下，各地区房价走势出现了较大的差异。至于鄂尔多斯，不在70个城市之列，无法比较。如果在列，一定与温州相似，将会位居跌幅榜前列。
房价收入比，可以更好反映一个地区房价的合理程度。根据统计局数据，我们对全国30个大中城市进行排序，结果发现贵阳的房价收入比倒数第二，只有5.8倍，也即贵阳市一个家庭用平均5.8年收入，可以买套平均价位的房子。而排名第一的上海为20.7倍，贵阳的邻居省会南宁为11倍，成都为8.9倍。据此可知，贵阳的房价水平比较合理，根本不存在房价泡沫。
第三，购房需求性质不同。鄂尔多斯是中国典型的资源型、暴富型城市。过去几年，当地富裕阶层纷纷将房地产作为重要投资方向。投资投机性资金一旦断链或撤离，房价很快就会大跌，正如去年以来的现实。而贵阳的住宅需求，基本上都属自住需求，其中相当部分属于大规模旧城改造带来的刚性需求。国际经验表明，只靠自住需求，不可能产生房价泡沫。另外，鄂尔多斯只是一个地级市，而且居住环境较差，对外来人口的吸引力弱。而贵阳是省会城市，而且是贵州的单核中心城市，况且气候、环境较好，长期来看属人口导入型城市，住宅需求具有可持续性，不可能重蹈鄂尔多斯崩盘之覆辙。
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