谢逸枫：地方政府启动新一轮调控微调风暴
2012-11-07 来源：谢逸枫的博客 编辑：木木
10月20日起，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来最大一次调整。此次调整涉及公积金提取、贷款、办理流程等三大类6项内容。其中，最引人注目的是武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也逐渐铺开。据中原地产统计数据显示，全国已有20多个城市上调了公积金贷款额度。昆明市也表示将提高贷款最高额度，放宽公积金贷款还款年限。公积金互贷也在越来越多的城市中推开。武汉从10月20日起，在外地用商贷购房，也能提取武汉住房公积金。除此之外，珠三角及湖南长株潭、沈阳、北京等城市也加入到公积金异地互贷的行列。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，进而缓解地方政府财政“吃紧”的局面。未来可能会有更多的城市尝试微调楼市政策，房地产市场也将从底部逐渐升温。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，新一轮政策微调启动，从本轮政策微调的方向上看，促进楼市消费无疑是首要目的。是地方政府意图通过刺激房地产市场回暖，缓解地方财政压力。财政部统计显示，受商品房销售额累计增幅较低的影响，前三季度房地产营业税减少6亿元，下降0.2%。国家统计局数据显示，同期全国土地成交价款为5309亿元，下降11.0%。在财政收入减少的同时，大量地方债务到期将进一步加剧地方财政压力。国家审计署的报告显示，截至2010年底，地方政府性债务中，约1.84万亿元需要在2012年偿还。除进行微调政策的尝试之外，从今年7月开始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市场回暖的同时，也增加了土地出让收入。一些地方政府甚至向开发企业预征数年后的房地产税收。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，在不触及楼市限购、限贷等政策“红线”的情况下，地方政府的微调尝试被允许的可能性较大。事实上，截至今年11月16日，在微调楼市政策的60个城市中，只有8个城市被叫停。为刺激楼市升温，预计未来将有更多的城市尝试微调。链家地产[微博]统计显示，从楼市“限购令”推行以来，一线城市的新房成交均价上涨不足5%，政策成效明显。但新政同时也在抑制市场交易，统计数据显示，今年以来的市场形势不佳，虽然二季度以来一度出现热销局面，但此后的楼市“金九银十”再次陷入低迷。今年全年的成交情况可能不尽如人意。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，楼市调控政策也在影响市场供应。国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产投资增速、土地购置面积、新开工面积等指标都出现负增长。为保证市场供应，并刺激房地产消费，未来楼市调控政策可能趋于温和，并从行政化手段逐渐过渡到市场手段。在国务院督查组回京后，高层虽不断表态坚持楼市调控不放松，但至今并无更严厉的政策出台，意味着“政策底”已经出现。因此，微调楼市政策的行为将被默许，并可能越来越多出现。今年下半年以来，不少大型房企在土地市场频繁拿地，显示出“抄底”意图。部分房企负责人在接受中国证券报记者采访时表示，楼市的一系列指标在探底之后，市场将进入筑底期，并有可能在明年进入逐步升温阶段。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，临近年关银行收窄放贷优惠利率，释放许久的刚需购买力已经相对疲软，部分城市银十楼市成交量已经出现环比大幅下滑。对于地方政府来说，财政收入减少，而限购的调控政策底线又不能踩。因此地方政府多会选择调整公积金政策这种温和的手段来刺激楼市，不会造成楼市明显的波动，容易闯关成功。为保证市场供应，并刺激房地产消费，未来楼市调控政策可能趋于温和，并从行政化手段逐渐过渡到市场手段。
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