雷涛：限制房价上涨最好的办法是加大供应
2012-11-15 来源：雷涛的博客 编辑：木木
关于我国房地产市场调控的若干思考与建议
历史经验证明抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。限制房价上涨最好的办法，就是加大住房的供应，特别是保障房供应。
目前我国的房地产调控形势依然严峻。在前一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较高，“有形之手”在房地产诸多环节发力：限购、限贷、限房价、限地价等。但楼市回暖速度仍超预期。房地产市场经过短期的低迷和观望后，3月份以来，各地楼市成交量持续回暖，一些地方房地产市场成交量有所增大，个别楼盘甚至出现久违的热销场面。与此同时，房价依然居高不下，特别是并未“限价”的二、三线城市，房价涨幅领跑全国。
“史上最严”的房地产调控似乎到了十字路口。如何让调控不变成“空调”?笔者在调查和思考的基础上，试图对目前房地产现状及房地产政策调控的效果进行一些客观的剖析，并提出相应对策。
调控政策出台后房产的
租金上涨，转移了投资风险
毋庸置疑，调控政策锋芒指向的是房地产市场上的投机和投资。
在房地产市场上投机主要是炒房者，比如山西炒房团、温州炒房团，起主要特点是单笔很大，只炒不租，占总的市场份额不大;在房地产市场上投资者是购房后出租，以收取租金为目的的广大“房民”。
所谓刚性需求，是指在人们日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的刚性需求，是人就必须住房。
住房的刚性需求表现在两个方面：购房和租房。但人们把住房的刚性需求往往理解为购房。在目前的工资水平下，对数以亿计的进城务工农民来说租房才是现实的刚性需求。
目前租房的刚性需求占需求70%以上。对租房的房源来说，国家廉租房、公租房有限，因此，要有投资者投资住房，出租才有房源。在房地产市场上，为租房提供房源投资的投资者数量庞大，投资者人数占90%以上。
改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在普通民众眼中，房地产仍是最重要的消费品和投资品，具有双重属性。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，在其他投资渠道显少的情况下，购置房产是富裕起来的城市居民的理性选择之一。即购房以保值增值，又有租金收入。以成都市为例，基本上有户口的成都人，多数家庭都会有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少数。
资本是趋利的，资本看重的是投资回报率，以租房投资为目的投资者看重的回报率是租金。当租金的回报和利息相当，并且不断上涨，再加上庞大的租房市场，就会使更多的资金流入房地产市场，资本积聚在房地产市场就顺理成章了。
于是在前述背景下，再严厉的调控政策都会苍白无力。广大市民投资房地产并不违法，租金是受法律保护的“财产性收入”。
固然现行调控政策会使一些人的买房受限，使部分投资需求和刚性需求处于观望状态，同时使购房的“刚需”转变为租房。要租房就得有人购房提供房源;租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租。
相应地，如果投资有较高的回报，必然就会投资，而不在乎房价高低;高投入，高回报。所以现行调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈，租金越来越高，房价跟着走高;房价越来越高，增加了以收取租金为目的的投资者的投资回报，转移了投资风险。
限购政策使投资需求
转移了战场，变换了策略
资本是流动的，如水，这个地方按下去，那个地方冒出来。现行限购政策使得大城市不能满足资本的投资需求，于是，房地产投资者把“战火”烧到一些未出台限购政策的城市。
实际情况是，现行限购政策使部分二、三线城市承接了来自于一线城市的投资或自住刚性需求。在有些二、三线城市，投资者数量增添了30%以上。大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。
举例来说，福建厦门出台了限购政策后，投资需求转而投向泉州;北京出台了限购政策，投资者转而将目光转向河北廊坊、燕郊等地。
限购政策也使投资者变换了策略，将投资战线拉长。由于购房数量限制，投资者由原来在一个城市投资，转变成在全国其他城市投资。在今天发达的交通情况下，投资战线拉长并不是问题。同时，限购政策对投资者利用子女、父母、亲戚、朋友的名义投资房产起不到限制作用。
房价受益链的第一环
根据利益推导原理：谁在案发后受益，谁就有可能是案件背后的主谋。那么在一轮又一轮的房价上涨过程中，谁最受益?谁在推动价格上涨?谁又希望价格上涨?
不妨将房地产交易过程中的可能参与者一一排队，那就是：第一，土地提供者;第二，房地产开发商;第三，炒房者;第四，投资者;第五，刚性购房者。
分析房价上涨，就不得不分析现行商品房房价的基本构成：第一，建筑安装成本;第二，土地成本;第三，税费;第四，利润。
其中：建筑安装成本每平方米1000~1500元，全国各地的建筑安装成本价格差别不大，因为水泥和钢材全国各地的价差不大;税费占房价15%;开发商利润占房价15%;其余就是土地成本。
不妨举例说明：以北京房地产市场为例，当房价每平方米20000元时：①建筑安装成本1500元;②税费20000×15%=3000元;③利润20000×15%=3000元;④土地成本20000-1500-3000-3000=12500元，占房价的62.5%。由此可见，土地成本是构成房价的重要因素。房价上涨过快的重要原因还是是土地价格上涨过快。
我国现行土地政策特点是：中央和省级政府不直接掌握任何土地，其主要职能是管理土地的开发与使用。而城市政府，包括直辖市、省会城市和地、县级市的政府直接掌管土地，城市政府的职能是既有管理又有经营，集“裁判员”与“运动员”于一身;其经营的目的就是追求土地收益的最大化，经营的形式就包括所谓“城市经营”。
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