专家独到见解:三个核心问题决定区域经济发展
发布时间：2014-03-18 来源：0352房网 编辑：小墨
解决这些问题很难，它是个体制问题，我们的金融界如此，
房地产如此，这两块咱们先放这儿，因为我刚才谈了两个核心，我们房地产问题的核心是
土地增值而没有让我们的市民享受，是让
开发商和地方政府拿走的，特别是开发商，而他们一不留意又再把它放到资本
市场上去。
这就是我们的游戏规则。不改革我们房地产的游戏规则，房地产界不改革、制度不改革，
地价、
房价都必涨，特别是一二线
城市。三四线城市咱们就谈区域经济开发，存在不同的情况。一二线城市的房价你想让它降不现实，太不现实了，在
北京买房是买北京的房子吗？它买的是北京的公共资源，买的是首都教育，上百个三甲医院、一流的学府。它是公共产品太优越了，造成这样的状况。
我认为改革房地产的体制得往房地产的基础
政策改革，不改革我们仍然就是这个样，只是轻重而已。人口红利、货币政策、土地政策决定了今天区域经济开发和中国经济大盘所存在的问题，这是核心。房地产的核心是土地政策，金融这一块核心是货币政策，区域经济开发的核心是我们考核干部的标准，就是GDP。
“开而不发”背后是G D P考核驱动
从南巡讲话之后的1993-2003年这10年最核心的热是什么热？是开发区热。我们国家批准的开发区，被政府承认的开发区形成的经济总量不完全统计数字应该在25%以上，这个数字占GD P总量是非常可以的，对经济发展做出了不可磨灭的贡献。
问题在于我们在区域经济开发中都要上注水这种手段。它的利益点就是GDP总量，这个没有错；崇拜GDP总量也没有错，工业总产值。哪一个领导都希望经济发展，有什么错？问题是运营质量不好，我来一个市长往东发展，再来一个市长我往西发展，南北都发展完了，我不愿意干了，但是一定要做出一些大家看得见摸得着的东西，只有土地。
我们的政府如果过分地参与市场，进行区域经济开发，肯定有好处，但是会有一定的民心损失。为什么我们为了高速的成长，非要主导市场？我们不仅主导了
房地产市场，我们要主导区域经济开发的功能。据不完全统计，我们在“十二五”还要再建114个以上的开发区，我们的很多城市都继续造城，债台高筑，向带有影子
银行的金融机构借款，然后进行区域经济开发。这方面的教训是不伦不类的北京CBD中央商务区。
很多三线城市、四线城市也在打造CBD，也继续开疆拓土，让我们的开发区开而不发，让我们的高新区无科技也在所不惜、勇往直前。他要的是工农业生产值经济总量，只要我能够带来款，能够开发就可以了，因为考核干部的标准就是这个，至于运营质量我不管，至于说我之后洪水滔天那交给下一任，与我没多大关系。难道怨地方干部吗？也不能怨，我们要重新评估GDP考核干部的标准。资源闲置导致创业环境恶化而我们中国还有一大发明，那就是中国的第五大发明，它的特点就是毛坯房，我们发明了这个地球上最大的毛坯房集散地，而且我们正有第六大发明那就是鬼城。都是过度开发、透支社会资源，造成极大的沉没成本。
在我们国家有两种鬼城，一种鬼城是建了都卖不出去，比如像鄂尔多斯那样。另外一种鬼城是建好了卖出去了但入住率很低，就像山东乳山，它卖出去了85%以上，入住率不到10%，最多也没超过15%。政府说我们把地卖给开发商，开发商把地卖给业主，可是业主没有用，把沉淀资金全部放这儿了，钢筋水泥是不能再造的，没法再创社会价值。
区域经济开发中有大量的资产闲置，不完全统计约40万亿，这样一个规模40万亿，大量的沉没成本，就是没有发挥效力的，我们改革开放的成果才有多少？我们为什么这样浪费？我们能不能卸下“干部出数字，数字出干部”的方式，我们把有效的地方财政用于区域经济中最有效的地方，至少是有效的，而不是让它沉淀和浪费。
现在我们直接拿着“十一五”、“十二五”地方的
规划代替产业规划进行城市规划，然后切成小豆腐块卖给开发商，开发商建了楼，中国人极强的变成城市人的感觉，小城市人变成大城市人的那种感觉，然后就买你的房子，买了以后有的有活干，大部分都没有活干。北漂族现在生存不了都变成了“蚁族”，相当一批离开了，你再也不会看到像《中国合伙人》这种创业的故事，你让他不敢去创业，不敢去奋斗，就因为他一旦离开这个单位，没有工资，他就没办法去按揭，都打造成房奴，把青年创新的一代变成了房奴，把有效资金沉淀，使我们的产业全面萎缩，新产业没起来，老产业又玩完了。
让中小微企业“活”起来
我们的制造业面临全球最高昂的
融资成本，地下钱庄活着，中小微企业还能苟延残喘。如果我们的地下钱庄全部关了，影子银行全部被打掉了，那我们的中小企业连苟延残喘的机会都没了，这就是我们的金融环境，这是制造业面临的金融环境。
第二面临着最高昂的土地成本，因为工业用地可以房地产化，我们在地方区域经济管理中先进行规划搞园区，园区搞不了了，工厂搞不了了，然后给你“变性”再搞成房子，都是这个路子，工业用地按人民币计算，美国是28元左右一平方米，而我们是126元，你的地有这么贵吗？他面临着全球最高昂的税收成本、土地成本。
所以我们的中小微企业倒下45%不足为奇，而且会继续倒下，你会发现干中小企业创业的人会越来越少，我们国考大军是越来越多，因为他们都是冲着“为人民服务”去的，这就是我们的激励方式。在这种情况下，微小企业面临着更多你无法去判断的税费等问题。
我们的就业有这么大的压力，你总得给年轻人一些创业的机会吧。没有，你只有一个机会，啃老。在这个情况下，你就看一看我们的中小企业生存环境都能得出个结论，我们改革的环境得变化了。包括我们区域经济
建设的目的是什么？要打造区域产业，让它到国际上有竞争力。所以我们必须得改变，那就是用改革去改变，只有改变我们才能少出鬼城。如果大量的还仍然执行原有的开发模式，
投资型拉动模式那就是高能耗、加大投资、开疆拓土，而这种模式下鬼城会一个接一个出。
