专家独到见解:三个核心问题决定区域经济发展
发布时间：2014-03-18 来源：0352房网 编辑：小墨
摘要：什么是房地产？我们下个定义，凡是经过招拍挂拿到的土地都是房地产，凡是没有经过招拍挂拿到的土地都不是房地产，镇以上的土地都必须进行招拍挂，镇域以上的区域面积规划的城区土地都必须进行出让，都属于房地产范畴。
什么是房地产？我们下个定义，凡是经过招拍挂拿到的土地都是房地产，凡是没有经过招拍挂拿到的土地都不是房地产，镇以上的土地都必须进行招拍挂，镇域以上的区域面积规划的城区土地都必须进行出让，都属于房地产范畴。
分析完这些要素以后我们可以看到这样一个结论或者这样一个画面，买了房子的人就绑定了
开发商，开发商绑定了政府，政府绑定了农民，农民出局了，然后土地增值了，增值以后传导到改革开放以后的改革成果，传导到
买房子的人手里。买房子的人占了没有买房子的光——— 还是要买房子，结论就是这个。只有买房子才有可能分享到改革开放以来最重要的几个成果，那就是土地红利的分享。
这种游戏的背后就是土地，也是房地产的根源，就是说是人民创造了土地价值，是
城市扩张、经济繁荣、科技进步。所以孙中山先生曾经说要“平均地权，涨价归公”，土地增值这一部分不能归开发商或者归政府，是人民创造的，可是人民没有拿到，因为我们的土地
政策，游戏规则是40年、50年、70年，政府拿过来收
土地出让金一收就收70年的。而开发商他也很冤，因为我买到了土地增值就应该我受益，我再给你交点税。实际房子是贬值的，为什么呢？因为它有寿命。土地是一定增值的，房子是要折旧的，房子怎么会涨呢？因为地涨了，所以房子涨了，形成这样一个结论。
我们就能够得出这样一个结果，房价涨是因为地价涨，而地价是垄断的，因为政府是土地的拥有者，因为我们的土地是全民所有，代表全民的是政府，这是《土地法》的规定，这样就形成了我们个人是没法买卖的，而我们开发方式又是单一的，就是只有通过开发商开发才能够作为
商品房，单一的开发模式、垄断的土地交易方式和土地单一的资源结构。
土地制度改革必须要农民获益
即使如此我们还要再想，它就是再垄断也不至于房价只涨不跌、地价只涨不跌。怎么会出现这样的问题？我们意识到刚需派极其有
市场，就拿
北京而言，我非常反对刚需的说法，这是一个伪命题。首套自住才是刚需，就是我必须自住的、我是首套的这是属于刚需，否则都不属于刚需。实际北京主要以
投资为主。
从这一套分析出来，我们会得出另外一个结论，我们国家没有更好投资的安全产品，投资房地产是一个非常重要的投资，而且是低风险的投资产品，所以这是高房价的原因。
另外一个还有容积率。地方政府办了一件事，什么事？把土地和规划卖给你，就是捆绑，你买鞋的时候带个袜子，现在你买地可以，我不是裸地，我卖给你是带规划的，而这个规划是按楼面价卖给你，因为政府承担的是一级土地开发，这样政府参与了市场，但政府又不是一个公司，我参与了市场我得保证我不亏，不亏的唯一办法就是我把我的容积率规划权，他给你规划了以后放到每一块土地里，每一平方米中摊薄，摊高增加容积率这样卖出去，换言之，它把权力嫁接进去了。意思就是我们的土地是相对垄断的，我们的核心土地不是私有化的，我们卖地的时候又把规划卖进去了，绑着卖，就卖成了中国的土地只涨不跌，政府参与了市场，永远不承担亏损的责任。
解决的方向是我们的土地制度改革、户籍制度改革都必须得是以保护农民利益为前提，改革设计的初衷和出发点、落脚点必须要农民获益，而不是变成地方政府和开发商的盛宴，这才是我们改革的目标。
当前的游戏规则亟待改革
我们梳理一下房地产的本质是土地，而土地增值的本质，只涨不跌的本质是来自于规划跟土地绑定出售，造成中国房价只涨不跌，而土地又占了房地产开发的大部分投资结构，换言之，房价涨是因为地价造成的，再加上单一的、不安全的投资环境，买房又是一种保值增值的方式，特别是在今天通胀的情况下。
四万亿不行，咱们再来2.0版四万亿、3.0版四万亿，我就不相信经济起不来，你想你玩了命地往里面注水，玩了命地释放流动性，经济能不活跃吗？钱太多了。在这个情况下也推高了房价，所以在通胀的时代，如果你不买房子，黄金都贬值，不买房子买什么？懂经济的感觉到我没有办法，我还是买房子安全。
最近西方外资的投行都认为中国进入了金融危机，“崩盘论”、“泡沫论”四起，怎么能够解决？我们的经济很复杂，就像我们不是完全市场化地位，我们用另外一个语言。因此，可能西方的经济学家低估了中国抵抗风险的能力。
但同时我认为我们一定要明白，我们在金融战线上所造成的损失很多时候是看不到的，我们看到的是房价跌了和涨了，老百姓看到的是直观的，在直观的背后呢，像金融市场你看不到，金融的泡沫和风险非要谈的话比房地产泡沫要大多了，而金融界出的问题，像股市出的问题要远远大于房地产业，没见它崩盘。为什么？我相信你们都懂的。
