业主怎样合法维权？

业主怎样合法维权
―一个业主委员会主任的维权观
    本人从作为业主代表开始直至被选举为本小区首届管委会（业主委员会）主任，已经将近四年的时间了。四年的时间，让我深刻认识到物业管理活动中依法治理的重要性。

　　人们购买了房子，就产生了业主；也同时产生了业主群体的共有财产和共有利益；而共有财产又产生了业主大会和业主委员会；对共有财产实施具体的管理、维护行为又产生了市场环境下的物业管理行业。

　　因此，随着国家房屋分配制度的改革，产生了一系列从来未有过的主体和这些诸多主体之间的法律关系。而以往那种政府在理市场管理中作裁判员来仲裁和解决纠纷的状况，越来越不适应市场经济的发展需要，社会迫切需要一部调整物业管理活动中各方权益的法律来从根本上明确有关各方的权利和义务。经过4年多的酝酿和最终国务院采用公开征询社会意见的办法，《物业管理条例》（以下简称《条例》）于今年9月1日正式实施了。这是我国物业管理进入法制化的一个标志。从此，物业管理过程中相关各方的利益，均将纳入该《条例》调整范围。

　　作为业主，必须认真了解法律赋予我们的权利，特别是如何行使这些权利的合法程序。只有这样，才能真正做到依法维护我们的合法权利。因此，我们有必要认真探讨和研究业主在物业管理过程中的权利和行使、获得这些权利的法律依据和合法途径。

　　业主在物业管理活动中权利的来源是由于其购买了物业中的某一部分，某业主对其购买物业的专有部分享有排他的所有权；但对共有部分并不单独享有所有权，而是和其他全体业主一起共同享有，且这个所有权的大小还和其购买物业占整个物业中的产权份额有关，这种权利即是所谓共有部分的持份权；当然，业主也有权参与业主利益的组织－业主大会，这种权利称为业主组织的成员权。在共有物业当中，任何业主都同时拥有这三种权利，但是这三种权利的行使却又是完全不同的。

　　所有权所对应的专有部分，业主可以单独占有、使用、收益和处分。这些部分主要有房屋的套内使用面积（不含套内的承重墙体等共有部分）；

　　持份权所对应的共有部分，某个业主不能单独占有、使用、受益和处分。这些部分主要有：公摊面积和属于全体业主共同的设备、设施、财产，以及全体业主共同获得的国有土地有偿使用年限内的使用权和地上附着物等。而物业管理，也恰恰是对这些部分进行的管理和维护，目的是使全体业主的共同财产维持良好的状态，提供稳定的功能。近代物业管理中，也包括对物业使用人（业主自用时，业主即是使用人）群的专项服务，如保安、保洁、生活资料的供应等。也正因为各个业主按份所有这些公共部分的权利，因此，大家按份交纳相应的管理、维护和服务费用。则自然是每个业主的义务。当然，如果这些公共部位有其他收益（通过管理和维护，使其在一个良好、稳定的状态，其实这本身就是业主的收益）时，全体业主也应该按份享有收益的分配权力。

　　成员权所对应的组织，正是为了行使那些因任何个别业主或部分业主都无法单独行使的上述持份权而产生的。这个组织就是业主大会和其执行机构－业主委员会。全体业主都在业主大会中有表决权，有业主委员会委员的选举权和被选举权。全体业主通过民主的形式，来表决、行使其共有的权利。

　　《条例》则从法律上，对上述权利的归属以及行使方式，进行了必要的规定。目的是让那些属于全体业主的权利，由全体业主真正自我民主决策，从而防止在共有权利的行使和获取过程中，产生少数人决定多数人利益的不公平现象，以及其他可能发生的业主组织的腐败和违法现象。

　　从《条例》中我们看到，业主的权利除按物业服务合同接受物业服务外还主要有：监督、提出建议、参加业主大会并行使表决权、业主委员会委员的被选举权和物业管理活动中的知情权等项权利。同时也有包括必须遵守业主公约在内的诸项义务。#p#副标题#e#

　　而业主的以下权利，必须通过业主大会来实现（《条例》第十一条）：
　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　业主大会的召开以及某项决议的通过，《条例》和《业主大会规程》中有明确、细致的规定。只有严格按照法律规定的程序通过的决议，才能保障决议的合法性。否则决议即便可能合理，也一定不合法。即只有程序的合法，才能保障实体的合法。这是法治社会的概念精髓。

　　《条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。因此，业主委员会所行使的各项职责，除《条例》规定外，必须都是业主大会的决议。实际上，业主委员会就是业主大会的“橡皮图章”和“眼线”。前者说明其必须无条件的服从且履行业主大会的决议，尽力做好业主大会授权的各项工作；后者说明其必须代表业主大会即全体业主，对物业管理的实施情况进行监督和汇报，从而让业主大会对物业管理企业的行为，有一个完整、正确的了解，对进一步决议对物业管理企业的聘用与否，做出必要的决议。而且，《条例》还赋予任何业主有监督业主委员会的权利（《条例》第六条）。

　　因此，我们不难看出，《条例》为全体业主精心设计了一整套对业主委员会的监督规则，把业主委员会的职责范围严格限定在业主大会授权之下。其目的就是为了保障全体业主的利益，真正由全体业主说了算，而不能由少数人士说了算，更不能由业委会主任说了算。毕竟我们全体业主的利益是动辄以亿计的财产，对其处分的恰当与否所产生的效益或者损失，都是少数人士无法处分和无力承担的。

　　有的地区的业主委员会，不按国家规定，抛开全体业主以“主人”自居，随意动用小区维修基金，甚至拒绝业主们的调查和监督，使得业主共同财产在需要的时候不知去向；也有的业主委员会，自己就决定更换管理1000多户房屋的物业管理企业，由于其能力和水平低下，导致新旧物业公司交替发生困难而发生无人管理的局面，倒霉却的是全体业主；更有的业委会主任，自己把持公章，与他认可的物业管理企业一下子签署了多年的物业服务合同，使得广大业主不满意的物业管理企业得以合法长期获得小区的物业服务合同（合同本身就是经济利益）。从中我们不难看出，业主委员会之所以不应该有单独行使的权利，是因为这种委员会无法承担因行使权利所造成的严重后果，即无法承担相应的民事责任。

　　类似的情况在全国各地都有发生，归咎其主要原因就是决策者无法受到有效的监督。因此，在物业管理活动中，考虑到业主管理自己按份共有财产时，的确也无法花费巨大精力来监督业主委员会的行为，因此《条例》将共有财产的管理权，交给了全体业主组成的业主大会，而仅仅由那些热心公益事业的业主组成的业主委员会，来实施业主大会的决议。

　　是不是一个没有权利的业主委员会就无法为业主工作了呢？当初我们仅仅是一些业主代表，我们同样为全体业主的利益，向发展商和物业管理公司提出整改建议和向业主提供法律咨询和帮助，只是不能履行《条例》赋予业主委员会的重要职责，因为我们不是以组织形式存在的业主委员会。在成立了业主委员会之后，便使得我们得以合法的、更加方便和有力的代表全体业主履行监督物业管理等权利。

　　如果一定要说业主委员会的权利，那就是全体业主通过业主大会授权而获得的权利，业主委员会没有自己的权利，业主委员会委员更没有多于其他业主的任何权利。有的，只是你发自内心的、乐于接受业主监督和政府监督的公益心和适当的工作时间和一定的工作能力。严格依《条例》办事的业主委员会，一定会是一个全体业主拥护的业主委员会，一定会是一个以全体业主利益为重的组织。

　　按目前《条例》的设计，可能出现的情况是由于没有权利而导致一些业主委员会不作为，但这不是《条例》的缺陷，而是该物业管理区域内还没选举出热心公益事业且有时间、有能力为全体业主服务的业主委员会。

　　因此，《条例》在业主、业主大会和业主委员会三者位置的确定上，是一个效率不高但是风险极低的制度，是一个以维护绝大多数业主权益为目的的制度。