新政策出台影响楼市 开发商推盘策略应分城施策
发布时间：2015-04-02 来源：0352房网 编辑：糖果
摘要：
新政之后，
楼市似乎呈现出复苏的行情，第一季度表现仍然欠佳，整个
市场相对平稳，为什么会出现这样的原因呢？第二季度我们应该如何入手，
开发商又应该如何
调整呢。
新政出台后。楼市表现喜忧参半，喜的是楼市出现
成交量小幅翘尾行情，似乎呈现出复苏的行情，忧的是楼市整体表现并不好，导致今年第一季度楼市表现欠佳，整个市场在相对平淡的氛围当中度过。尽管部分品牌开发企业试图采取“低首付”、淘宝卖房等营销手段冲刺第一季度
销售业绩，但是，整个市场成交的氛围仍没有回归到“量”的轨道上来。
那么，对于2015年年初来讲，什么原因导致楼市第一季度开局“平淡”？是否意味着接下来几个月尤其是第二季度也是如此? 二套
房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”鼓励改善型需求入市，对于2015年楼市尤其是二季度楼市会产生哪些影响？
一季度楼市表现欠佳的四大原因
第一、2014年底
房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致年初短期内表现“马力不足”。
2014年第四季度，在楼市
限购政策取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企借势冲刺年度销售业绩指标，楼市在年底也出现“翘尾行情”。但是，正式因为楼市年底的“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，因此，这样的“翘尾行情”很难继续延续。这样，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致其在市场销售节奏上表现为短期“马力不足”。
第二、市场进入春节传统销售淡季时间段，虽然春节长假的
数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义，但是，在春节前后开发企业推盘节奏放缓，导致楼市成交量表现为季节性的淡季。从上述角度来看，春节的楼市季节性的因素也影响了2015年整个第一季度整体楼市成交量的表现。
第三、对于大多数大中
城市来讲，进入新的一年之后，一方面仍然受制于
银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，仍然面临较大的去
库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有
去库存的压力，一定程度上决定了2015年第一季度楼市也不会有明显好转。
第四、大多数开发商调整了新一年的推盘计划，据初步统计，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为2015年第一波成交量的高峰期。而从上述分析来看，今年第一季度由于不是开发商集中推盘的时间点，因此，也就决定了这个时间段是“平淡”的，市场不会有明显的起色。
二季度楼市仍需平价做“量”文章
既然一季度楼市成交量平淡已经成为定局，那么，二季度
房地产市场会面临哪些问题？小编认为，从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”文章。具体来讲：
第一、库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年一季度，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，
房价在2015年年内仍然有下行压力。从这个角度来看，楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。
第二、
央行两次降息一次降准、各地救市政策频发、
公积金政策松绑、“两会”及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”等政策利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下，二季度仍然应以跑量为主，尤其是对于上市公司来讲，在这个阶段尽快跑量，冲刺半年报销售业绩，尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。
小编觉得，市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应分城施策。在
一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力。当前，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策频发，整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖，下半年这些市场将步入量价齐升的状态，或者会出现买涨不买跌的行情。此时，我们也坚信，当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时，那么，这些城市的
房地产市场交易状况始终会回归合理与健康，因此，总体来看，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，市场中长期仍然看好，并不会因为2015年年初短期内因素导致的市场低迷而改变，此时，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整
价格策略，更加重视利润指标。
但对于其他二线城市、大部分三四线城市而言，则面临不一样的境地。总体来讲，由于城市大量的
土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在今年二季度甚至全年时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。即使有二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策，今年市场基本面也很难说有太大的出彩。
