恒盛地产各地多个项目停工 短期负债近百亿(2)
2012-11-08 来源：时代周报 编辑：木木
彼时，恰逢恒盛地产旗下的尚海湾豪庭遭遇外资投资者退房，100多套近9亿元的豪宅“订单”遭撤销。这对资金本来就很紧缺的恒盛地产来说，无疑雪上加霜。
上海实业控股有限公司(以下简称“上实控股” )在此刻登场，其发布一则公告透露，已与恒盛地产达成一系列协议，拟以20亿元的价格收购尚海湾豪庭项目4栋在建楼盘。3年后，恒盛地产有权通过旗下子公司回购此项目，其间上实控股有望获得股权收益9亿元。
这一投资协议，被外界认为是变相抵押借款。3年间9亿元的溢价，是恒盛地产为缓解资金压力不得已之举。张志熔凭借这种方式使恒盛渡过难关，在2009年成功上市。
不过上市至今，恒盛地产似乎从未真正摆脱缺钱的状态，而公司也一直通过“借新还旧”的方式不断化险为夷，其中最为关键的一项是，与上实控股协议三年到期后，恒盛地产不得不又通过新的境外融资安排才完成对项目权益的回购。
2010年10月，恒盛地产完成3亿美元、13.00%利率优先票据发行，票据的利率远高于同期银行贷款利率。此外，在2010年，恒盛地产还尝试借道信托，为旗下“恒盛南通尚海湾项目”进行股权融资。江苏信托于2010年10月9日发起成立的“南通恒盛炜达股权投资集合资金信托计划”共筹集16.7亿元。
根据相关协议，恒盛地产须在信托到期时回购江苏信托持有的相应权益，其中回购公众投资者手中持有的信托，恒盛地产除了需要支付公众投资者相应的认购金额外，还须支付认购金额16%-17%的利息。该信托即将于今年10月到期。
资金的紧张，令恒盛地产旗下多个项目处于停滞状态。有报道披露称，2009年，恒盛地产曾以19.7亿元收购的南京三汊河项目，至今仍未开工;2011年，恒盛地产以6.6亿元收购江苏演艺文化产业股份(下称“江苏演艺” )54%股权，并号称将投资250亿元开发南京创意文化产业基地。该项目至今尚未开展实际业务;此外，恒盛地产旗下的南通熔盛大厦，由一幢52层高写字楼和一幢48层高五星级酒店组成，原定2011年12月竣工，但项目至今只建成3层，并已停工半年。对此，恒盛地产方面并未过多回应。
降价跑量为先
一旦减速，对债务利息的议价能力也将不断下降，从而陷入举新债还旧债，债务利息成本越来越高的恶性循环，最后高昂的融资成本，极有可能成为压倒房企的一座大山。
恒盛地产的最新月报数据显示，今年1-9月份，公司累计实现房地产销售额89.0亿元，累计实现销售面积104.1万平方米。按全年130亿元销售目标计算，目前仅完成68.55%。按照恒盛地产在年中报告中对下半年市场的解读：房企加快销售与现金回流仍是市场的主旋律，降价跑量仍是王道。
事实上，为加快资金回笼，恒盛地产旗下部分项目自2011年起，就已高举降价大旗。
据了解，位于北京大兴的恒盛小镇艺墅、合肥的恒盛皇家花园、哈尔滨的恒盛皇家花园等项目今年均推出低首付、特惠价、团购促销等降价或变相降价活动，以吸引购房者。
而位于上海徐汇滨江板块的尚海湾项目为了加快销售，继前期推出近8折的团购优惠，在今年甚至搞过出奇的“五折特价房”销售策略。
不过对于楼盘降幅，恒盛地产管理层却采取了保守的态度。“上半年我们对一些项目做了这样的调整，比如说上海的尚海湾，这个楼盘取得了比较好的销售成绩。”恒盛地产执行副主席程立雄称，下半年我们会有20个项目在销售，150万平方米的推货量，这150万平方米中大部分是刚需产品，而且前期定价都是比较合理，销售也比较理性。所以，降价方面的空间不会很大。
另据消息指出，在恒盛地产所有土地储备中，19.6%位于一线城市，其余80.4%位于二、三线城市。但事实上，二、三线城市的项目至今尚未能为公司贡献有力的销售收入，相反造成巨大的财务负担。恒盛地产计划出售旗下位于南通、无锡及天津的地产项目，借以回笼资金。但由于这些项目并非处于核心地段，故市场反应不佳。对此，恒盛方面未予置评。
丁向阳仅称，年底前会争取完成全年目标130亿元，下半年150万平方米的推货量，只要去化率65%以上，我觉得就能够完成全年的目标。
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