新国五条细则出台10天 京沪穗房价小范围上涨(2)
2013-03-12 来源：0352房网 编辑：小忧
以恒文星尚湾为例，该楼盘共推出85平方米、86平方米、136平方米户型100多套。开盘当天，80多平方米户型就全部售出。鹏润伊顿公馆售楼处也反映，周末开盘主推的80平方米户型，已所剩不多。
和黄上海楼盘御沁园公寓虽然每平方米售价18000元，比周边一些楼盘高出1000-1500元/平方米，且售卖的主要是140平方米以上的大户型，但依然卖得不错。该楼盘开盘当天总共推出的200多套房子，当日就只剩余二三十套。
佑威地产市场研究部统计数据显示：今年3月4日-月10日上海市商品房成交面积为38.34万平方米，环比前周上涨6.9%，其中商品住宅成交面积为31.20万平方米，环比前周上涨20.7%。
开发商小幅上调售价却仍然热销，让人担心市场后期的价格走势。
中房信研究总监薛建雄提供了一组刚性需求楼盘的价格调研数据显示，上海开发商目前的价格策略仍然是“小步快跑”，每次加价幅度都不大。
不过，根据薛建雄提供的2012年一季度和截至2013年3月6日的楼盘成交价格对比，至少有一半以上的楼盘成交价涨幅超过10%，其中个别楼盘的价格涨幅甚至超过30%。
大幅涨价可能性小
虽然上海楼盘仍存价格上涨预期，但是部分楼盘价格上调的阻力也已显现。
根据中房信的调研数据，在去年成交价格上涨幅度超过10%的公寓楼盘中，至少有七成以上出现了成交套数和成交面积的大幅下滑，其中部分楼盘的成交量甚至较去年同期下滑了七成以上。
薛建雄说，这一现象有两种原因，一是今年推出的房源数量不如去年多，二是市场接受程度因价格上调而下滑。
相比之下，高端楼盘的成交则很少受到价格的影响，绝大部分价格较去年上浮的楼盘成交仍然保持活跃。
以保利茉莉公馆为例，目前的平均成交价格较2012年第一季度上涨了14.3%，但成交量和成交套数比2012年增加了近一倍。另一成交价格较去年同期大幅上涨的大华·河畔华城，虽然价格较去年同期上涨了11.9%，但成交套数和成交面积却由去年同期的7套1641平方米，增加至今年的19套4293平方米。
宋会雍说，刚需楼盘和别墅楼盘涨价后两种截然不同的市场表现，预示着未来房价的趋势，即刚需楼盘的上涨价格空间将非常小，而别墅等改善需求的楼盘虽然价格上涨的空间会大一些，但不可能再出现大幅涨价的现象。
广州
一手房优惠力度收紧尚未出现集中涨价
“国五条”细则出台之后的首周，广州楼市释放出的最明显的信号是二手房签约量集中爆发，但根据数日调查的经历，以及多位业内人士透露的信息，广州目前尚未出现大面积涨价的情况。不过，也有一些主流开发商的内部人士透露，计划在一手房集中开盘期间提价。
二手房涨价属个案
3月1日“国五条”细则出台之后，已有数位中介表示，如果买二手房，要在广州本地实施细则出台之前尽快出手。
日前，在广州房产登记交易中心看到，截至当日的12时许，中心排队机叫号信息区显示的派号数量已经达到1057。一位刚刚办理完过户手续的买家表示，他早上不到8点钟就来到交易登记中心门外排队，当时已有数十人早已在这里等候。
据满堂红对阳光家缘二手房网签数据的统计，3月1日至3月7日，广州二手住宅的网签数据已经达到1776条，超过2月全月的网签数（1357套）。
由于调控新政的造成买家急于出手，一些卖家在价格上拥有了更多的话语权。
在广州某知名的大型小区看过一套面积约66平方米的两房单位，业主起初叫价75万元，但仅一天时间就调高至76万元。
满堂红研究部高级主任肖文晓透露，在“抢末班车”的行情之下，一些刚过5年的 “免税房源”最受欢迎，导致部分业主调高了售价。
不过，肖文晓认为，“国五条”出台后虽然出现了涨价现象，但并不代表整体的市场情况。
经纬行研究中心总监朱欣苑也表达了类似的观点，“在地方细则没有真正落地之前，目前二手房市场主要的变化是集中签约导致成交量放大，但价格没有太大变化。一些未满5年的二手房由于面临潜在的征税风险，还降低了售价。”
一手房市场相对平淡
相对于二手房的火爆行情，近期广州一手房市场则显得相对平淡。
网易房产监测到的数据显示，3月2日至3月9日期间，广州共成交了2681套单位，比“国五条”细则出台前一个周期的3422套成交量出现下跌，但成交均价仍保持在19300元/平方米的高位。
从多个楼盘了解，尚未发现大面积的一手房涨价现象。除一些在售楼盘表示小户型基本售罄之外，一些待售楼盘回避了对开盘价格的预测。
“新的政策本身对一手房市场的影响有限，由于春节过后开发商需要一段时间蓄客，为开盘做准备，所以目前一手房市场相对平淡。”朱欣苑指出，一手房的集中开盘时间应该要到4月中旬或“五一”前后。
但值得关注的是，近期有多位主流开发商内部人士表示，计划在新项目开盘时提高售价。同时，了解到，在3月入市的楼盘，给出的优惠力度也在缩减。搜房网统计显示，3月广州楼市预计有52盘推新房源，但其中只有15个优惠盘，占比为28.85%，比2月优惠盘占比下跌约10个百分点。
肖文晓认为，对二手房征收差额20%的个税导致部分二手房市场需求转向一手房市场，在需求充裕的情况下，开发商才有了提价和收紧优惠的底气。但他同时指出，提价其实夸大了新政对一手房的利好。他表示，新政出台之后，最明显的变化是进一步抑制投资需求，这对满足刚需的一手房或许是利好消息，但对于仍然以投资需求为主的高端楼盘来说，仍然是不利消息。
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