土地增值税之辩：利用规则还是征缴乏力？(2)

2013-11-26 来源：0352房网编辑：李建霞

　　媒体查询，2007、2010年，税务部门曾分别发出通知，要求按照累进税率，从严清算土地增值税，但均无明显改进。

　　从房企的角度，中国银河证券房地产研究师侯丽科分析，年终审计时，会计师为防止虚增利润和资产，都会在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税，利润表在“营业税金及附加”科目，资产负债表体现为“应交税费-应交土地增值税”科目，但从税务实务的角度出发，这时候并不需要清算。

　　不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行，这只能说是预缴税后结算的制度结果。

　　“由于土地增值税额较大，地方税务局在完成当年的税务指标后，并不急于针对所有的项目汇算清缴，实务中在一定程度上也延缓了房企缴纳税额的时间。”侯丽科表示。

　　那么，房地产公司目前土地增值税缴纳的真实情况如何?房企欠缴土地增值税数额又是多少?

　　爆料人律师李劲松称，全国性的房企3.8万亿拖欠款即根据上述《暂行条例》累积计算得出。这一数字受到不少质疑。

　　国泰君安分析师测算表明， 2005年至2012年全国商品房累计销售额为31万亿，乘以平均5%的税率，得到累计应缴额为1.55万亿;扣除8000亿已交额，得未交额7500亿元。比报道的“3.8万亿元”要小很多。

　　如果以万科为例进行计算，按照万科2.2%的市占率，行业整体未交增值税也可能仅是3000亿元左右的规模。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在税务部门自己也难以理顺土地增值税的情况下，企业的拖欠也更显得“理直气壮”。“最主要还是简化征税方案，寻求简便可行且接近真实值的估计方法，从而增强此类征税实务操作的便利性。”他表示。

　　释放从严征税信号?

　　央视节目是否在释放出调控从严的信号?媒体查询发现，历史上，每次传出清算土地增值税的消息，都会有一些涨价项目和高价项目成为税务部门重点盯防对象。

　　张大伟认为，房地产价格持续暴涨，导致土地增值税的预征与清盘结算差距比较大，所以有大量的待征税费延迟。这是土地增值税征收办法的问题，预计后续可能会分阶段、分节点调整这一征收办法。

　　而对房企来说，则可能会受到这一政策影响而增加资金压力。“一般来说，高周转低利润的房企进行1%-2%的计提后，基本可以覆盖后续清算时的真实缴税额，但有些高利润的项目或豪宅项目，则可能需要补缴高额的税费，”前述深圳开发商人士指出。

　　CRIC分析师朱一鸣分析，由于目前企业普遍加快了周转速度，较多的刚需产品和灵活的价格策略使得项目毛利率普遍不高，实际土地增值税缴纳额保持相对较低的水平，这一类企业受到的影响会较小。

　　从2012年企业应交土地增值税的情况来看，部分企业应交土地增值税较高，并且当期支付的土地增值税占当期净利润的比重也较高，这与这些企业项目结算毛利率较高有关，比如招商地产和雅居乐的这一比重分别为66%和60%，2012年招商毛利率48.83%，雅居乐也高达41.37%，其清水湾项目的毛利率可能更高。如果从严征收四级累进税率，对这类公司和项目的影响会较大。

　　杨红旭认为，从严征收土地增值税还将波及两个问题：一是土地增值税同样适用于个人转售房产，但2009年之前同样没有严格按累计税率计征，且2009年开始对住宅停征，如果对房企从严，对个人部分是否也会施行?二是，如何预防相关官员从征税环节牟利，也是需要深究的问题。

（责任编辑：李建霞）