大同转型发展改革 商业地产的春天正走来

　　近两年，新东信广场、凯德世家广场、同悦城、凯旋城、东小城、大同·亿丰世贸中心等如雨后春笋般崛起的城市商业项目，凭借着其庞大的商业体量和新锐丰富的物业形态，重构大同商业格局。但大量商业项目的开发建设带来了新的问题，从目前来看，我市商业营运房产的销售并不乐观。其实，商业项目的后期经营才是一个不可忽视的重要环节，它比前期销售更为关键。那么，我市商业地产未来走向如何，记者走访了部分业内人士。

　　商业地产吹响集结号

　　近两年，凯德世家广场、同悦城、凯旋城、东小城等如雨后春笋般崛起的城市综合体项目，凭借着其庞大的商业体量和新锐丰富的物业形态，令传统商业物业压力倍增。在这种新老商圈的碰撞与整合中，在大同城市不断扩展的进程中，新兴核心商圈的诞生已经不可阻挡，商业地产项目正在重写大同商业格局。

　　今年，投资百亿元的百万平方米商业项目——大同·亿丰世贸中心正式启动 。亿丰世贸中心集餐饮、休闲、娱乐、百货中心、商务办公、展示、批发、零售、仓储、物流配送等多功能、多业态于一体，将是华北地区乃至长江以北的最大的商贸物流中心。首期规划的义乌小商品博览城将打破小商品市场固有传统，全力打造“南有义乌，北有大同”的商业新格局。

　　11月30日即将开业的东信广场新项目占地176.4亩，总面积约48万平米。以综合物流为支撑，搭建集物流，商流，资金流，信息流为一体的现代化商贸平台。旗下拟建精品服饰城、文体日化商城、窗帘床品商城、烟酒街、副食街、茶叶街、名品折扣街、大型电玩城、商务酒店、写字楼、影城、美食城、知名快餐、商务广场、仓储物流中心、配套服务中心等市场板块。

　　在同一区位的10 万平米升级版商业综合体 —— 温州商贸城 项目于10月盛装开盘。亿丰世贸中心、 新东信广场、新云中商城的建设更将城南商圈南移，规模更加庞大，建成后将是目前大同及周边地区首屈一指的大型城市商业综合体，是晋冀内蒙古三角带最大的商品集散中心。大商贸、大物流、大市场的规模让城南商圈崛起的势头愈发强劲。

　　近年来，我市城市建设的步伐加快，城市扩容随之带来一场新的城市商业格局的洗牌。尤其是自2011年以来，受楼市调控政策影响，我市住宅地产市场较冷，商业地产成为房企的新宠，受到众多房企不约而同的青睐，众多开发商纷纷转向商业地产，使得原有的城市商业面积迅速增长，据业内人士保守估计能达到以前的5到6倍之多。巨量的商业地产如今展开了激烈的招商大战，掀起了新一轮的商业地产热销潮。

　　后期经营是考验

　　当前，大同市商业地产“大干快上”、 发展迅猛的现状已经引起业界的关注。

　　一位商业地产营销经理坦言，“盖一幢商业大厦容易，但维持运转和运营最难。” 业内有一句话是“大厦真正开业那天，才是商业地产开始的那天。”从大同城市发展来看，未来城市规划布局重新调整，新商圈重新建立，以及第三产业迅猛发展，商业地产有望迎来新的发展。但商业地产不同于住宅地产，商业地产是比住宅地产更完善的一个过程，技术方面、管理方面难度比较大。商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，要根据商圈因素、人流动向、业态规划等因素同时考虑到后期的运营，是十分复杂的复合地产。 商业的终极价值却在于后期运营，商铺的主要收入来自于商户的租金，商铺的功能就是要帮助商户去创造收入，提高每一平方米商业面积的赚钱能力，让商铺投资者获得丰厚的回报，这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。

　　业内人士表示，经营管理能力是目前商业项目的开发者最易忽视的问题，同时也是最头疼的问题。目前商业地产持续升温，如果供应量超过市场消化能力，必然导致商业地产滞销，进而导致开发商的资金链断裂。 涉足商业地产是一种投资行为，但是不能有投机心理。商业地产项目需要有专业的运作团队做好后期运行。所以，商业地产除了考虑市场支撑外，需要开发商有后期运行和管理等能力。

　　因此，购买商业地产也需要一定的专业知识和商业眼光。商业投资除了看区域价值、人口密集程度外， 还应细察开发商、运营商的团队经验和资质，因为这是决定商业项目未来发展方向的关键，从而直接与物业的投资回报挂钩。

　　经营是王道

　　据调查，商铺投资者有近九成的人并不了解商铺的后期经营情况和规划，大多商家卖完商铺就万事大吉，至于后期经营则少有关心。投资者只能从目前项目周边环境来判断其成长价值。 有些大的商业项目虽然位置很好，但总在改头换面。为什么会出现这样的情况?归根结底问题出在经营上。

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　　经营不善会给商户造成很多麻烦和不必要的损失，该得的回报没得到反而总是不能正常营业。

　　在各种投资途径中，商业地产因其安全性及高成长性而受投资者的青睐。当然投资的目的是希望有更多的回报，但达到这一目的就需要前期做好降低风险的准备。这使得投资者在投资的过程中，必须考虑三点：一要选择好投资工具;二要策略性规避风险，降低潜在风险系数;三要注意安全性、尽量达到少投入、高成长。而要做到以上几点就必须注重项目的后期经营。

　　未来前景被看好

　　业内人士分析，商业地产的开发商与商业地产的运营商是完全不等同的两个概念，一个成功的商业地产运作，必须要对当地经济水平、人口数量、消费能力、城市资源做准确估量，对体量、业态做科学规划，并能从投资潜力、保值增值和资金避险等角度来审视自己的项目，假如只是趋之若鹜地盲目开发，其结果很有可能是大量空置。此外，商业地产不应仅止于购物，应该向着多元化的方向发展，拥有旅游、文化、休闲等其他功能的多元化业态模式，只有业态不断充实，打破传统的商业模式，随着消费的升级，供应也才能不断升级 ，该人士认为，随着近年来我市的大规模的城市改造，经济转型战略的实施，经济发展速度的不断加快，拥有名城、资源、区位三大优势，晋冀蒙商贸集散地以及北方旅游胜地，吸引各地商贾云集、游客频往，促进商业地产需求攀升。 未来城市规划布局重新调整，新商圈重新建立，以及第三产业迅猛发展，商业地产有望迎来新的发展时期。目前商业项目的大量开发建设导致商业地产空置率在提高。虽然商业营运房产销售并不乐观，但从长期看商业地产还是具有较大的发展潜力。目前的困难与城市建设现状有关，新建社区的入住率普遍不高。随着新建社区入住率的提高，就近消费成为主流，社区成熟后，区域商业中心和社区商铺销售将会好转。