取消公摊面积和预售制的楼市 真的要来了吗？

摘要：取消公摊，按套内面积计算房屋总价；取消预售，直接现房出售，是不是想想都觉得很开心？今天，0352房网就和大家简单聊聊，取消公摊和预售制的楼市，是不是真的要来了？

       取消公摊

       咱们先来复盘一下“取消公摊”这股风是如何刮起来的！

       2022年8月8日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅发布了关于对内蒙古自治区政协十二届五次会议第0318号提案的回复，其中提到：我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

答复截图

       这不捅到购房者的心坎里了么，就这一句话，仅仅是说要将建议上报住建部，但各大媒体开始以此为由大肆宣传，慢慢就演变成了“中国首个地方要取消公摊面积”。

       于是在8月31日，内蒙古自治区住建厅房地产处有关负责人对此回应：住建厅网站上登的只是一个上报住建部的建议，部分媒体有过度解读之嫌。但不可否认的是，这是目前官方层面对于公摊面积话题的首次回应，也将引起政府的重视和关注。

       那么，公摊面积真的能取消吗？

       首先要明确一点公摊这东西本质上是无法取消的。不管你什么开发商建的小区，也不管你建的小区是高档的还是一般的，电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室和共用墙体这九个主要公摊使用空间，是一定存在的。

       而我们一直呼吁的取消公摊，并不是取消这些公共空间，而是把这些建筑面积，剔除到房产面积之外，购房者不承担成本。那问题就来了开发商会白白承担多出来的成本吗，答案当然是不会的。

       我们举个例子，以目前大同房地产市场来看，高层公摊普遍在20%-25%左右，我们取20%的公摊来计算，100㎡的建筑面积，单价7000元/㎡，总计70万元，购房者得到的是一套套内面积80㎡的房子，相当于多出来的14万是为公摊面积买单；

       假如公摊取消了，实际100㎡的房子就按100㎡的建筑面积来销售，但是单价从7000元/㎡上涨到8500元/㎡，算下来总价85万元，相当于多了20㎡的使用面积，总价算下来增多了15万元。

       算下来，你依然是承担了公摊面积费用，只是没有体现在明面上，我提高单价，你总奈何不了我吧，这就是所谓的羊毛出在羊身上，道高一尺魔高一丈，开发商是不会吃这个亏的。

       所以，购房者心里要有一杆秤：取消公摊的本质，只不过是改变了计价方式，从你口袋里掏的钱是不会变少的。再加上，取消公摊后，之前买的房如何评估、如何计价，都是大难题。所以，想要取消公摊还是比较难的。我们只希望公摊面积能够更透明，面积测绘和成本预算都有严格的审核，这样才不会出现买建面约100㎡的房子，到手只有48㎡的尴尬局面。

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       取消预售制       

       说完公摊，再来说说购房者关注的取消预售制。

       7月15日，福建福州出现第一个“现房销售”地块；2022年8月24日，合肥第三批次一宗地块试点现房销售；……近日，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。

地块要求截图

       为什么在这个节点提出“取消预售”，跟近期的烂尾楼风波关系很大。出于保交楼的立场而提出的，多地出现的烂尾楼停贷风波事件导致购房者对商品房预售制度产生一定的抵触心态，所以关于取消预售的讨论也是尘嚣日上。

       商品房预售制度来自1994年７月５日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，即商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。该项制度的本意也是解决房企资本金不足的问题，希望借助社会资本推动房地产业发展。

       如果逐步提高预售条件，就需要解决房企资本金的充足问题，就需要解决房企资金从哪里来的问题。房企除了利润补充资本金，就只能靠预售制度和金融贷款。没有了预售资金，房企将减少大约33%的资金来源。

       所以，目前并非全面推行现房销售制度的合适时机，全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围地推行积累经验。短期来看，预计将有更多城市从土地端试点现房销售。

       其实，早在2005年，就已经有建议提到过要取消预售制和公摊面积，并且接下来的每一年都有人提出建议。但一项制度的建立和废止非一朝一夕，建议终究只是建议，何时能落地，何时能有动作才是关键，我们且等着看就是了。

       回归到大同楼市，就各大楼盘公摊而言，高层基本在20-25%，小高层基本在20%左右，跟全国普遍指数基本一致；近几年随着大同房地产市场的好转，停工楼盘数量虽寥寥可数，但也不乏有少部分开发商跑路，购房者在购房时依然不能放松警惕。2022年大同楼市新盘数量真的不少，广大购房者一定要擦亮双眼，实地考察一定要去，五证齐全再购买，这样能减少很多不必要的风险。

       买房之难，难于上青天，且买且珍惜！