我的房屋产权到底该是多少年？

　　摘要：无数家庭倾尽全部积蓄，才买得一套商品房，就是为了能真正“安居”乐业。许多人每个月要节衣缩食还贷款，却不知贷款还清后，房子的使用寿命也就快到期了。

     无数家庭倾尽全部积蓄，才买得一套商品房，就是为了能真正“安居”乐业。许多人每个月要节衣缩食还贷款，却不知贷款还清后，房子的使用寿命也就快到期了。据记者了解，太原市土地使用权年限为50年，而大多市民对此并不知情。很多市民购房时一般不会注意到此类问题，当签订购房合同时才发现合同约定的土地使用年限为50年，虽然开发商解释产权年限对以后居住生活影响不大，但购房者心里普遍还是感觉没底。

　　全国其他省市房地产使用权限均为70年，为什么太原市只有50年?房地产权到期后怎么办?这种情况会不会影响太原房地产市场的走势?记者从几个方面进行了了解和分析，希望为即将购房的市民起到借鉴作用。

　　疑问 50年和70年之别如何解释?

　　日前，家住太原市奥林匹克花园的王先生致电本报：“国家明确规定，商品房产权是70年，但是为什么太原市的规定就是50年?剩下的20年哪去了?而我的房屋产权更是只有40年，当时买房的时候，开发商明确表示是50年的产权，为啥就少了10年?要是按70年算的话，那可是少了30年啊!”市民张先生在年初时准备购买恒大名都的商品房，在咨询过程中了解到恒大名都的房子产权都是50年。对此，张先生表示：“我朋友准备在富力城买房时就发现过这个问题，打电话让我咨询恒大的房子，没想到恒大名都产权也是50年。而国家规定的都是70年的产权，为啥到这儿就成50年了?那50年后，我们该怎么办?”

　　记者在走访中发现，许多市民根本不清楚自己房屋的产权问题，有的还赶紧拿出“大红本”(房屋产权证)，仔细看自己的产权到底有多少年。有的市民看后则表示，估计应该是70年的吧，反正是有大红本了。有大红本房屋使用权就全部是70年吗?针对消费者对房屋产权问题的一知半解，太原市国土资源局法规处王引平处长表示，消费者混淆了房屋产权和土地使用权问题，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，房屋产权是所有权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。

　　王处长表示，广大市民反映的情况属实。在全国其他省市，比如北京、上海、广州等一线城市，以及周边石家庄、郑州、济南等二三线城市，房地产权确实都是70年。太原市的大多数房地产使用权只有50年，属于地方性政策，但这并不违规。因为国家明确规定，土地使用权出让年限不得高于70年，出让30年、50年或70年都属合法范围。过去，开发商从政府手中拿到土地使用权，有的30年，有的50年，最长70年。为了维护广大市民的合法权益，后来太原市统一规定使用权限为50年。现在，太原市住宅用地使用权出让基本都是50年。

　　担忧 使用权到期后，该住哪儿?

　　太原市住宅用地使用权出让基本都是50年，而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房显得尤其重要，不少市民在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗?50年使用权到期后怎么办?

　　王处长告诉记者，土地有年限，房子无期限，当房子到了50年以后不拆的话跟现在的平房一样继续住，拆了的话会给拆迁费的。《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　王处长表示，房地产使用权到期后，要按土地证上的用地性质来划分，住宅建设用地使用权可以不经过审批，交纳费用后自动续期。而非住宅建设用地使用权要续期，通常要经过相关部门的审批，并缴纳一定的费用。房地产使用权到期后，产权所有人可以与政府重新续签合同，优先获得原土地使用权。《物权法》明确规定，住宅使用权可以不经过审批，交纳费用后自动续期。但要续期，房屋产权人必须首先具有土地证，完整的房地产权仅有房产证是不够的，只有拿到了土地使用权证书和房产证才能续期。

　　据介绍，随着市场经济的不断深入，想要最大限度维护广大市民的合法权益，现行的分割登记模式已经不能满足现实的需要。为了方便老百姓就地、就近办证，降低群众的办事成本，提高办事效率，太原市国土资源局决定将城区范围内的国有土地使用权分割登记下放到六城区分局办理。#p#副标题#e#

　　太原市国土资源局局长张宝玉表示，“通过提供快捷高效的优质服务，今年各区发证数量将不少于1万本，两年内要解决历史欠帐问题，三年内发证率将达到90%以上，从而提高房地产开发企业依法用地的自觉性，切实维护老百姓的合法权益。”

　　关注 房屋产权是永久的?

　　根据现行法律法规，房屋所占有的土地使用权，是国家出售给房地产开发商的。开发商建好房子后，再将房屋及土地使用权转卖给客户。国家规定土地产权绝对不出让，而土地的使用权也是有一定出让年限的，太原市现行的出让年限就是50年。

　　但是，在现实生活中，没有一家开发商会向客户明确说明他们出售的只是50年的房产使用权限，在50年后国家将无偿收回土地及土地上所有建筑物的情况他们却闭口不言。届时，如客户或开发商依然想拥有房产，则须再补交以后若干年限的土地使用费，当然那时土地已经增值了。

　　太原市国土资源局副局长白托明说道，房屋使用权到期后，产权所有人将按“现时地价”支付土地使用权费用。所谓“现时地价”，就是产权到期时的地价。比如现在某块土地价格为1平方米3000元，50年后可能会涨到3万元。偏僻地区的土地，50年后可能成了城市中心，土地使用权价格就会随之上涨。

　　从这一点看，产权和使用权都不是永久的。

　　问题 使用寿命和责任是如何划分的?

　　目前，购房者面临的问题是50年使用寿命过后怎么办?

　　按照建设部令第88号《商品房销售管理办法》的规定，房屋要有设计使用的年限，民用建筑的设计年限是50年。50年内，在正常使用情况下，有一段是保修期，还有一段是使用期。商品房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，房地产开发商企业应当履行保修的义务，并对造成的损失承担赔偿责任。#p#分页标题#e#

　　也就是在50年之内出了问题，开发商、施工单位要负法律责任，并不是50年一到就不能住了。举个简单例子，家电质保两年，并不是说两年你就不能用了，是两年之内家电出了问题有人给你负责。

　　一位业内人士表示，住宅在50年正常使用期内如果出现质量问题，要根据具体的原因进行解决。涉及设计施工方面问题的，那么设计施工单位要承担责任;涉及保养维护问题的，那么物业管理公司需负责解决;如果是业主的违规行为或者不可抗因素造成的质量问题，那么就需要根据实际责任情况协商解决。当住宅使用了50年以后，房屋出现质量问题，建筑单位就不承担责任了，但这并不等于你的房屋已经报废了。房屋被有关部门鉴定为危房，并且已经没有维修价值的情况下才属于报废。依据有关法律的规定，即使报废，政府部门也应当给予适当的补助。

　　提醒 买房一定要看使用权年限

　　现在许多人买房只关心价格、位置、基础设施等，很少关心房地产的使用年限。这是一个很大的误区，有可能会带来巨大损失。因为房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。商品房从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临“房产产权期限缩水”的问题。

　　王处长表示，如果不注意开发商土地使用年限的话，直接就会导致产权缩水。一般来说，土地使用权以开发商拿到土地使用权之日算起。使用权为50年，除了开发时间，购房人的实际使用权年限不到50年。有些土地经过了几次转让，使用年限会更短。比如，你购买的商品房土地使用权从1990年算起，余下的使用权年限只剩下了30年，价格就与使用权50年的商品房不可同日而语。

　　同时，房地产的价格是由多种因素决定的，除了地理位置、基础设施等因素，还应看使用年限。有的商品房价格看起来便宜，但由于使用年限较短，购房人其实吃了大亏。所以，购买商品房一定要先看开发商的土地证，上面清楚地标明了土地使用权的年限。除此之外，购房人还要看楼盘的容积率。容积率是建筑面积与土地面积的比率。1万平方米的土地建设商品房3万平方米，容积率就是3。容积率越低，建筑高度或密度越小，商品房价格越高。《物权法》明确规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”