年末将至 回顾2012中国楼市的风雨历程

　　回顾2012年，房地产行业就像是经历了一次“世界末日”，楼市政策在政府的调控下，从严格限购到各地的政策微调;从金九银十成交惨淡到十月后的回暖;从中央的严格供地到地方财政吃紧等等。房地产在这一年里经理了风风雨雨，但是这幢“大楼”已然巍然屹立，在经济建设里做出了他们的成绩，在这里带大家回顾一下这一年房地产的历程。

　　试点清理小产权房

　　今年2月21日，国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。

　　试点城市清理工作启动后，稳妥有序的工作进行着，为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。而按照国家的要求，，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。“‘小产权房’是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对‘小产权房’等违法用地不允许确权发证。”

　　遏制二手房“阴阳合同”

　　今年3月30日上午，国家税务总局局长肖捷在接受采访时表示，为遏制二手房交易通过“阴阳合同”逃避税收的现象，国税总局将联合有关部门应用房地产估价技术，对二手房的交易申报价格进行评估，通过评估适度调增二手房的计税价格。

　　近年来，一些人在二手房交易时，所申报纳税的交易价格，往往大幅度地低于市场价格。经过调查发现，这种现象的产生，主要是交易双方为逃避税收，在按真实的价格签订交易合同的同时，还签订了一个低于实际交易价格的假合同，作为申报纳税的依据，这就是社会上所说的“阴阳合同”。这种做法不仅破坏了市场秩序，也造成了国家税款的流失。对此，政府部门对这项工作做出了一些部署，其中一项重要内容就是应用房地产估价技术，对二手房的交易申报价格进行评估。主要做法是：税务部门在进行实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格，对申报的价格明显偏低而且没有正当理由的，要依据一定的方法确定二手房评估值，核定计税价格。

　　明确保障房信息公开内容

　　住房城乡建设部有关负责人6月1日表示，各地要进一步完善工作机制、畅通信息渠道，采取有效措施扎实推进住房保障信息公开工作。住房城乡建设部要求公开的住房保障信息内容分别是保障性安居工程建设信息，包括年度建设计划任务量、年度建设计划项目清单、年度建设计划任务量完成进度、已开工项目基本信息和已竣工项目基本信息;分配政策信息包括政策法规和住房保障办事指南;分配对象信息，包括已申请登记保障对象名册和保障性住房批次分配对象信息;分配房源信息，包括保障性住房待分配房源情况和保障性住房批次分配房源信息;分配程序信息;分配过程信息;分配结果信息和退出情况信息。住房城乡建设部还对各项要求公开的住房保障信息规定了相应时限。#p#副标题#e#

　　鼓励在建项目增供商品房

　　楼市调控不动摇的年代，增加普通商品住房供给逐渐成为“第一要务”。为此，住房城乡建设部正在鼓励和引导在建商品房项目和已批未建商品住房项目，调整规划、设计、施工，转化为中低价位、中小套型普通商品住房，满足居民合理购房需求。

　　鼓励民资注入海岛开发

　　在旅游业举步维艰的时候，民间的投资力量终于得到政府的支持。根据国家旅游局日前发布的《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》，今后，政府将在金融保障等方面对进入旅游业的民间资本给予支持。在业界看来，受新政带动，高端旅游市场将呈现出新的活力。目前，传统的旅游业，如景区、旅行社资源多被国有企业占据，民间资本更倾向于酒店、度假村等旅游地产项目。而这样的海岛建设地产项目有较大升值潜力，随着国内居民对高端化、定制化的海外休闲度假需求提升，拥有完善设施的海岛地产将会受到极大的受到青睐。

　　禁止外商直投房地产

　　今年7月，央行下发了《中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知》(以下简称《通知》)，该《通知》给人民币FDI(跨境人民币直接投资)设定了红线，规定部分账户不得投资房地产、证券及金融衍生品。新版“限外令”的落地，令很多内地房企猝不及防。

　　去年10月份推出的FDI业务结算办法虽然允许投资房地产，但需要按照现行外商投资房地产审批、备案管理规定严格执行。这次《通知》的细则是对之前办法的进一步明确，并且明令禁止了FDI投资房地产，其用意主要是防止境外资金利用离岸市场人民币形式的热钱回流国内，尤其是涌入楼市，给当下的房地产市场调控带来不利。#p#副标题#e#

　　国务院督察房地产市场

　　国务院将派出6个督查组分赴12个省份进行房地产市场督察，房地产贷款也在检查之列。目前房地产贷款的潜在风险引起高层高度关注。而银监会不会叫停房地产贷款和房地产信托业务，但未来房地产融资仍将严控风险，不排除后续出台新规的可能。

　　房地产市场变化对银行资产的影响已引起有关部门的关注。一方面，土地出让收入变化对融资平台、土地储备贷款风险会产生影响。另一方面，房地产开发企业资金状况变化对房地产开发及关联行业贷款风险、房地产信托兑付风险会产生影响。

　　重点查土地交易高溢价

　　今年9月土地市场旺盛交易已引起监管层关注。监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测，监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏。针对近期土地市场交易旺盛情况，监管部门在密切监测。此次监测重点是土地溢价率过高、土地底价设定过高现象。

　　国土部和住建部联合发布的关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知强调，下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。推地环节的“高底价”和交易环节的“高溢价”被认为是出现高价地重要因素。监管部门将继续定期通报地价走势和土地异常交易情况，要求进一步完善地价专业评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价。#p#分页标题#e#

　　房产税试点扩容在即

　　今年9月，广州、杭州、深圳、南京等省会城市已基本完成居民存量房统计。一些城市在数据积累、批量评估技术以及机构设置方面已经具备了开征房地产税的条件，基本建立了存量房数据系统。国家税务总局正在会同有关部门总结沪、渝两市房产税改革试点经验，积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。由于对个人住房征税涉及面广扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。在扩大房产税改革试点问题中，将充分考虑居民基本住房需求，对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。

　　住建部巡查全国保障房

　　有史以来规模最大的保障性安居工程巡查工作，在住房和城乡建设部的部署下紧张展开。截至9月底，住建部已经派出超过10个巡查组，对包括新疆、贵州等偏远地区在内的全国主要省、自治区、直辖市的保障性安居工程进行巡查。包括保障性安居工程建设、管理、分配等方面在内的各个主要环节，均在巡查范围内。结合巡查中反映出的情况和问题，部分省市已经在住建部的督促下制定了整改方案，并迅速开展整改工作。

　　金九银十未如期而至

　　楼市调控政策的坚定持续，导致房地产行业进入“寒冬”。时至金九银十，备受开发商重视的楼市传统销售旺季并未像往年那样如约而至。统计显示，全国多数城市黄金周期间楼市进入休眠状态，就市场整体成交情况来看，各地楼市成交量整体偏低。期间，开发商看似为抓紧长假打折促销，但房价仍有微涨态势。在十月底之后，随着房企库存压力逐步加大，各地房价普遍停止上涨。从而带动了一二线城市的楼市成交量上升，随即各方对楼市预期持正面态度，进一步激发了土地市场的热情。#p#副标题#e#

　　地方微调政策缓解财政

　　从9月底开始，深圳、贵阳、西安、武汉、天津、镇江、江门等地先后对楼市政策进行微调这也是自国务院督查组督查楼市以来，地方政府首次密集微调政策。多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，进而缓解地方政府财政“吃紧”的局面。

　　9月下旬以来，多城市通过微调公积金政策的方式对楼市政策进行调整。在近期地方政府微调楼市政策的尝试中，公积金并非唯一切入点。

　　年底现土地成交高潮

　　年底将至，土地市场却正在迎来一波接一波的成交高潮。据监测数据显示，11月前15天各地经营性用地供应约797公顷，已经超过10月份777公顷的供应量。年底最后两个月将会成为土地出让的最后冲刺阶段。

　　统计显示，上半年全国住宅用地供应仅完成全年计划的29.6%;第三季度，全国105个主要监测城市土地供应5.43万公顷，环比减少4.26%，同比减少37.75%。而个别一线城市住宅用地供应完成情况甚至不足全年计划的50%。土地出让收入的大幅萎缩也是加速推地的一个重要原因今年1至10月306个城市土地交易23640宗，土地出让金14027亿元，与去年全年相比减少37.10%。其中，一线城市与去年全年相比更是大幅减少51.53%。这意味着，今年全年土地收入要达到去年水平尚有较大缺口，地方势必寄望最后两个月通过加速推地尤其是推出优质地块来增收。

　　城镇化主题持续升温

　　中共中央政治局12月4日召开会议，分析研究2013年经济工作。会议提出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。

　　会议还提出，要大力保障和改善民生，健全城乡公共就业服务体系，稳步提高社会保障统筹层次和保障水平，发展教育、卫生、文化等社会事业，加强房地产市场调控和住房保障工作，强化社会服务和管理，维护社会和谐稳定。