“新国五条”出台 福州楼市会否“虎头蛇尾”？

摘要：就在市场认为2013年有“量升价涨”的好兆头时，调控从严传言四起、2月中旬“新国五条”出台，让市场突现变数。那么，新政策会给高温的2013楼市浇一盆冷水吗？原本开发商大刀阔斧制定的全年销售计划会全盘推翻吗？2013福州楼市会否出现“虎头蛇尾”？

　　售楼部提早开市

　　春节期间，发现福州多个楼盘，提早开工销售，从正月初二开始就开门迎客，按正常时间上下班。部分楼盘在除夕当天还开门迎客。甚至有些楼盘春节期间不打烊，全年无休。

　　“为的就是保持此前的销售热度不断档。”众所周知，在2013年新年后，大福州各区域在售楼盘均呈现出热销态势，不仅闽侯区域的刚需产品备受追捧，部分高端楼盘的去化率也明显提高。

　　可以说，今年春节前楼市已经表现得十分活跃，前来看房的客户明显增多。在市场提前炒热的情况下，为了延续热度，许多项目都选择春节不打烊或提早开市迎客。另一方面，春节正是购买实力雄厚的返乡客购房的节点，谁也不愿错失销售良机。

　　在供应上，与年初闽侯刚需盘独占鳌头不同，市区有保利香槟国际、阳光凡尔赛、融侨锦江悦府、万科金域中央、三盛国际公园拉菲公馆等等改善型的大户型推出。除了传统置业火热的新区，兼具投资价值的高端别墅，也迎来上市潮。中国贵谷、宏汇碟泉湾、世茂上游墅、华润橡府、禹洲鼓山一号、阳光翡丽湾、龙旺康桥丹堤等楼盘新品纷纷亮相，并顺势推出预约优惠。

　　在售价格普涨

　　而与去年春节楼盘清一色打出打折牌不同的是，“今年情况全反了，大多数楼盘都在涨价。”一业内人士感叹道。

　　放眼市场，春节期间，多个在售楼盘的价位较之春节前都有百元至千元的涨幅。如融信澜郡在春节前价位已由18000元/涨至19500元/，在春节期间则涨至20000元/。香开新城目前价位在16000元/，三盛国际公园均价涨幅达到15%。金山闽江大道一楼盘原先打出的价格是“25层仅售15999元/起”，在春节期间则升至“25层16888元/起”。而更有开发商打出“南江滨4盘2月25日全面升值”的广告，其中一楼盘单价上涨1000元左右。

　　即便如此，追涨人群也不在少数。从各楼盘了解的实际销售情况来看，多个项目销售现场客户来访量都不少，“而且今年客户购房热情也明显高于去年。”智恒营销吴剑平表示，今年春节期间，楼盘的销售情况甚至超过去年，而与年初刚需盘走俏不同，今年市区改善型中大房源成为成交主力，保利香槟国际、万科金域中央、融侨悦府销售均不错。此外，具有投资属性的商业写字楼如世欧王庄、中央第五街等项目也火了一把。

　　然而值得注意的是，超高端项目却并未如此前预料成为销售新增长点。“尤其是原本主推刚需房源的闽侯项目，在春节期间针对返乡潮推出别墅项目，但效果并不如预期，也直接拉低了闽侯板块的成交量。”

　　定价策略不变

　　在楼市持续回暖的背景下，2月20日召开的国务院常务会议提出了“完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房”等五条意见（以下简称“新国五条”），包括限购城市和房产税试点城市或将双双扩军；住房价格控制目标重回市场；考核问责机制也将建立。

　　虽然“新国五条”以加强楼市调控为主基调，但调查发现，目前其对楼市的影响不大，绝大多数开发商未调整推盘定价策略，市场中的推盘节奏比较稳定，延缓推盘的动作也未出现。

　　博仕后营销经理林周就表示，现在的销售定价都是根据年前确定的销售策略在执行，目前暂时没有改变。

　　至于“新国五条”带来的影响，智恒营销吴剑平认为，目前多个楼盘采取的就是少量多批、逐步小幅涨价的策略，每次同类产品的价格小幅上涨一点，根据实际销售情况来定，策略十分灵活。

　　由于目前市场较为平稳，开发商在2012年基础上资金流动性增强，因此不必再像之前那样单一追求销量，更看重利润率。

　　短期看，由于没有实际“杀伤性”的细则出来，所以在定价上并没有调整，只是按照市场的趋势在操作。未来随着政策逐步发挥效应，不排除有调低价格的可能。

　　转折

　　3月调控或步步从紧

　　“新国五条”重申调控立场，同时为2013年楼市调控定调。

　　而在春节量价齐升的行情后，关于调控从严的坊间传言四起。

　　其中，调控收紧传得最多也被认为最靠谱的一个手段是二套房首付提高至七成，或利率提高至1.3倍。许多人担心一旦政策出台，改善购房者会因此负担加重，同时改善型大户房源项目同样销售受阻。

　　智恒营销总经理吴剑平认为，对于控制二套房贷的政策，在“两会”后出现的可能性较大。而多个业内人士也表示，在“两会”后具体调控细则也将实施，同时更具针对性的地方性政策或也将出台。至于会否有后续细则落地，则将取决于下一步市场的走势。

　　而对于高端项目，由于受此前市场中社会事件影响，其销售也被“拖累”。业内人士林先生表示，“许多有钱人买房的意愿降低，变得谨慎起来。他们担心，一旦未来全国住房信息联网，他们有多少套房一下就会浮出水面。这必然导致高端投资类物业未来销售出现下滑。”

　　吴剑平也补充道，“可以肯定的是，出于对市场供应以及房价的考虑，高端项目上市和销售的控制肯定不会松口。因此接下来高端项目日子依旧不算好过。”#p#副标题#e#

　　后市

　　做好两手准备

　　虽然从表面看来，福州楼市发展“按部就班”，但对于市场核心的开发商而言，由于“两会”召开在即，2013年楼市的走向或在3月有个比较明确的说法。

　　“不管怎么样都要做两手准备，一方面是根据原有节奏推盘，另一方面就是做好最坏的打算。”零距离营销王维分析道，目前还是春节热销期，距离两会甚至调控地方化实施细则的出台尚有时间，在这段空档期，购买力尚在不断释放，快跑抢市场才是上策，因此也有部分楼盘开始赶着签约。而假设更为严苛的调控细则出台，放弃目前平稳市场缓推盘是最不实际的选择。

　　“调控不可能将购房者全部限制，一定是有保有压。调控无论如何都是会保护乃至鼓励首次置业需求，而根据市场研发产品肯定不会错。”

　　吴剑平亦表示，从国家经济来看，房地产业牵涉到数十个上下游行业，从经济维稳扩大内需出发，严厉打压房地产的可能性不大，因此对两会后的市场还是持乐观态度。

　　据了解，由于在2012年楼市行情趋好，多个开发商在2013年均挑高了全年销售目标，很多开发商纷纷将资金投入土地市场扩大市场份额，2013年也将有多个纯新盘入市，货源十分充足。预计3月之后将有大批房源入市。

　　涨价幅度或趋缓

　　“新国五条确实能够对行业起到一定的警示作用，目的很明确，就是为目前过热的市场降温，震慑非理性的上涨和高房价。”林周表示。

　　因此开发商在价格方面会很谨慎。现在对房价没有看跌的，多数楼盘价格会稳中有升，但涨势或因“新国五条”的出现而趋于缓和。“不管调控有无实质性内容，政策的公布，或多或少会打乱部分开发商的阵脚，看不清市场，对于价格肯定会有所保留，以观察市场反应。”

　　一央企开发商还提到，地方政府把地价推得那么高，开发商涨价的意愿自然强烈。

　　诸多开发商也承认，周边新地块高溢价率拍出，亦使得项目前景更为看好，涨价是迟早的事情。在2012年开发商以利润换销售赚到钱后，利润就是开发商更为看重的，在此基础上，对价格进行调整也是正常的表现。

　　有专家分析，政策要充分发挥作用尚需一段时间，虽然短期内开发商不会改变定价策略，但随着政策的落实到位，过热的市场将会趋于理性，开发商必然会做出调整。一个楼盘每次推盘价格逐步上扬是很正常的，春节后涨价也是正常的市场反应，但涨幅、上涨速度应控制在一定范围内。