太原市房管局下发加强房地产市场监管红头文件

摘要：五证、一照、一资质、销控表一件都不能少，所有楼盘开发商不得违规预售。这是3月1日上午太原市房管局将有五证的项目开发商请到房地局参加会议的主要目的。会上，太原房管局明确表示从4月1日起将对太原楼市各个项目进行明查，之后房管局会再进行暗访，望各开发商引起重视。

    重拳出击：欲让房地产规避风险软着路

    刚刚过去的2013年，是太原市政府重拳出击整顿房地产市场最为彻底的一年。期间查处了包括滨河果岭、万博广场，恒台花园、丽景园、都市广场、长风东鼎、中银国际、馨岚明珠、府园东居、金融街、新月国际等在内的多个项目。违规预售被查封的话题从去年一直“火”到了今年，可见政府对于小产权房的打击仍是重拳出击毫不手软，根据太原市人民政府关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告规定，“购买不符合预（销）售条件房屋的，不受法律保护，造成的损失由个人负责”。

    此次太原市房管局下发的关于进一步加强房地产销售市场监管的通知要求，只有取得“商品房预售许可证”的楼盘项目才能设立展示中心、售楼场所进行宣传、销售，并严格按照核准范围进行销售。其他未取得预售许可的楼座不得销售；必须在销售场所醒目位置公示五证、一照、一资质、楼盘销控表以及“商品房买卖合同”示范文本及《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》，其中五证一照一资质包括“国有土地使用证”“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”和“商品房预(销)售许可证”以及“营业执照”和开发资质。销控表必须有明确房号、销售状态和购房人信息等内容。此外，对已取得预售许可的全部可售房源信息、“一房一价”表也须在醒目位置公示。

    严打升级：查封违规预售全部非法所得

    房管局表示从今年起，将进一步加大力度惩罚无证销售、虚假销售、超范围销售的房地产违规预售行为。且惩罚力度进一步加强，从之前查到罚款3万元上升到查封所有非法所得款项，暂扣吊销预售证。从以往情况来看，此次严打力度可谓是前所未有。

    业内人士表示，在以往每到春节之后不管是全国还是地方都会有相关的调控出台，但是去年末太原市政府颁布“并九条”之后，从中央到地方似乎并未提及关于房地产市场的任何调控，这背后或许酝酿着一场大的改革。

    太原市房管局相关负责人介绍，“对已取得预售许可的全部可售房源信息、‘一房一价’表也须在醒目位置公示。自本通知下发之日起，各房地产开发企业要立即按照通知要求进行自查自纠，认真查找自身存在的问题和不足，并在30日内整改完毕。4月1日起，房管局将针对全市所有已取得商品房预售许可的项目进行全面检查。”

    背景资料

    1.违规预售形式眼花缭乱

    尽管房管部门不断加大了预售管理的力度，但房产市场仍存在各种形式的违规预售行为。据调查发现，这些违规预售行为主要是在未取得《商品房预售许可证》的前提下，开发商就对房屋进行预售、预租，或者向购房者发放购房卡、ＶＩＰ卡、会员卡，或者以收取订金、定金、诚意金或预付款等方式让购房者进行内部认购。

    2.开发商不惜严罚重处

    即使遭受主管部门的严罚重处，部分开发商还是要变着法儿违规预售，这是为什么呢？房产人士张先生透露，开发商违规预售严禁不止的背后有两大原因：

    第一是开发商的资金链存在问题。《商品房预售管理办法》规定，商品房必须是在开发商已缴清项目的全部土地使用权出让金，且投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，开发资本金纳入当地主管部门的监管后方可取得预售资格。如此一来，开发商还没有售房就需要缴纳一笔数额不小的费用，这对实力较弱的开发商来说是很不利的，但有利于整个房地产市场的健康发展。特别是在银行实行紧缩的信贷政策后，开发资金不足成了很多开发商的大难题。于是，这些开发商就违规预售，希望借此迅速实现资金回笼。

    第二是开发商为了抢占市场份额。房地产市场竞争日趋激烈，如何争抢客源、抢占最大的市场份额成了开发商每天都在考虑的问题。违规提前预售，让项目尽早入市，不仅可以及时了解市场对产品的反馈，以对项目规划和推介策略进行调整，还可以积攒一批潜在的购房客户，为以后的销售奠定基础。

    3.违规预售给购房者带来四大风险

    据介绍，违规预售给购房者带来的风险至少有四个方面。首先，如果开发商没有取得商品房预售许可证，那么他投入了多少资金，购房者不清楚，而主管部门也无法监控，楼盘什么时候建成完工、能不能建起来就无法得到保证。楼盘有可能因为开发商资金问题中途停工而变成“烂尾楼”，或者因为开发商把钱挪作他用、携款而逃甚至直接宣布破产而无法交付使用，这让购房者防不胜防。其次，开发商出现欺诈行为的概率增加，购房者仅凭开发商的销售广告、几张图纸和置业顾问的如簧巧舌便交了预付款，而且开发商拿到钱后开个收款凭据就完事，根本不会与购房者签订合同。这极大地诱发了逾期交房、合同欺诈、承诺不兑现、绿化面积、住房面积与实际不符等严重伤害购房者权益的事情的发生。再其次，购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。如果开发商只盖100套房子，他却接受了200人的认购，那么有的购房者即使交了钱也未必能得到房子。刚刚过去的2013年景泰花苑事件就是个明显的例子。最后，房子由于未取得预售许可证，手续不全，可能就无法办理房产证。

    太原市房管局负责人提醒，购房者在买房时一定要睁大眼睛，让置业人员出示项目的预售许可证，并确认所购的楼房就是许可证注明的楼房。否则，购房者千万不要购买。