太原土地市场价升量跌 楼市走向何方?

　　[提要]2010年太原土地市场价升量跌，“面粉”快要贵过“面包”

　　2010年太原土地市场价升量跌，“面粉”快要贵过“面包”

　　尽管业界及全社会对地方政府“土地财政”的讨伐之声愈加激烈，但太原市国土收益却在2010年创下了历史之最：全年完成国土资源收益102亿元，其中市级土地出让纯收益60亿元，完成年度目标任务的171%，远超2009年58.6亿元的国土收益和42.28亿元的土地出让总成交额。

　　太原市国土收益创下历史之最的同时，全年市级土地出让成交量反而比2009年缩水了不少。中国房产信息网1月19日发布的 《2010年太原房地产市场报告》显示，省城出让土地成交块数由上年的69幅缩水至22幅，出让土地成交面积由上年的485.88余公顷缩水至不足151.23公顷。

　　土地交易的价升量跌，意味着分摊在每平方米商品房建筑面积上的土地成本大幅增加，数据显示，2010年省城的商品房平均楼面地价达899.5元/平方米，2009年省城商品房平均楼面地价为666.58元/平方米。

　　1月12日，太原市政府高调出台“限购令”，业界和广大购房者认为政府在调整商品房供应结构、遏制房价过快上涨、打击囤房炒房行为上将重拳出击。但冷静地想一下，在“面粉”快要贵过“面包”的2011年，省城楼价能保持克制和冷静吗?

　　拍卖现场 再现激烈竞价

　　2010年，是全国房地产业的“调控”之年。省城楼市一季度延续了2009年的疯狂之后，在4月进入当年首个交易高峰期。但这种好日子没有持序多久，4月底“国十条”出台，打破了多数项目旺市销售的美梦，省城多个楼盘5月的交易量比4月缩水三分之一。4、5月省城挂牌出让的地块数为零。

　　令意外的是，此次调控的市场观望期非常短暂，多数购房者还未看到楼价向下走的态势，各大售楼处的看房客户开始增多，富力和恒大地产为代表的知名大盘在推出新品的同时，纷纷上调了销售价。而看似平静的土地市场实则暗潮涌动。#p#副标题#e#

　　7月6日，太原市国土资源局举行的一场国有土地拍卖会，场面异常火爆。拍卖师陈少湘连续多次连珠炮式的喊价无一落空。在拍卖会现场中，面积最大(约295亩)的一地块，被3个买家激烈争抢。这块起拍价为7.19亿元的地块，最终以9.15亿元落槌，溢价率(拍卖价超出起拍价的数额与起拍价的比率)达27%。另一块起价为6100万元、面积约22.55亩的地块，以1.17亿元成交，溢价率更是高达91%!

　　同样的场面，还出现在11月26日的土地挂牌出让现场竞价会上，参加竞价的三家企业中除了落户省城的知名房企富力地产外，还有国内地产界鼎鼎大名的万科地产。这块占地356亩、地表平整的地块挂牌出让截止报价为10.7亿元，最终以14.34亿元被富力地产竞得。

　　某房企透露，太原市国土资源局发布挂牌出让公示中要求开发商交纳的保证金高达8.13亿元，把多数本想参加竞买的中小开发企业挡在了门外。“目前，在省城找一块既平整又无产权纠纷的地块非常难，这是房企争抢此地的主要原因。”

　　与此同时，省城龙城大街、晋阳湖、长风东街、长风西街等热点区域附近的地块，连年土地供应不足，房企们通过各种方式早在两年前就下手抢地。拍卖会及竞价会上，开发商激烈抢地的画面，仅是省城土地市场交易火爆的一个缩影。

　　供应不足“面粉”快要贵过“面包”

　　1月19日，中房信息集团太原机构发布的《2010年太原房地产市报告》显示，省城2010年土地出让供应和成交面积比2009年大幅缩水：出让土地供应面积由2009年的500公顷缩水至2010年的243.36公顷;成交面积由2009年的485.88公顷缩水至151.23公顷。“土地供应大幅减少，必然会给市场造成开发土地资源稀缺的印象，引起开发商的争抢。”中房信息集团太原机构负责人李峰介绍，2010年省城出让土地的每亩平均价格为196.27万元，2009年每亩土地的出让价格仅为105.94万元;2010年商品房楼面地价(每平方米建筑面积的土地成本)899.5元/平方米，2009年商品房楼面地价为666.58元/平方米。“这些价高量少的土地，位置比之前出让的土地位置更偏远了。”李峰说。

　　主持过省城几十场土地拍卖会的拍卖师陈少湘分析认为，“全国各地中心城市在今年首次调控政策出台后，政府有意缩减了土地供应量，部分城市挂牌的土地位置较偏，加上开发商也在观望政策，引发各地成交量减少。”陈少湘称，各地中心城市的土地需求量很大，土地交易量下跌的原因是供应在减少，另一方面是各地土地出让价格却在快速上升，说明土地需求还是非常旺盛。#p#副标题#e#

　　相关资料显示，2010年北京市土地出让金总和达1639亿元，是省城太原的41倍!北京市2010年商品住宅的楼面地价达6000元/平方米，是太原市楼面地价的六七倍，与太原市商品住宅的平均销售价格相近。作为二三线城市的太原，其地价走势正在复制一线城市的轨迹，部分热点区域楼面地价快赶上在售小产权房的房价。“面粉”快要贵过“面包”，省城商品房的供应结构能否如购房者所愿，中小户型多一些，豪宅少一些?

　　土地减少暂不影响楼市供应

　　“事实上，省城热点区域的楼面地价已达2500元/平方米至3500元/平方米。”在1月12日举行的“百姓住房论坛”上，山西财经大学的马培生教授称，省城滨河东路沿线附近的土地交易价已达500万元/亩。土地成本快速上升，会刺激开发商会尽可能推出大户型、精装修等高附加值产品，以提高利润率，反映到楼市就是房价上升。

　　山西省房地产协会会长袁纶华认为，地方政府应该继续加大住宅用地供应，尤其是保障性住房的用地，并对现有土地出让制度进行合理改革，将一次性收取土地出让金，变为分期收取，才能从源头上降低土地成本，减少房产企业开发成本，进而稳定房价过快上涨。

　　“土地供应量、交易量缩减会影响到今明两年的房地产开发量，但暂不会影响到今年房地产市场供应量。”中国房产信息集团太原机构的负责人李峰称，商品房开发周期在2-3年。2009年省城土地供应和成交面积量较大，这些出让土地上的项目会在2011年开始亮相，再加上今年待售楼盘数量庞大，省城今年楼市的供应会保持充足。#p#分页标题#e#

　　房地产经纪公司的王经理分析，2010年省城全年商品房的销售面积近600万平方米，其中恒大地产和富力地产旗下的四个项目，年销售面积总计即突破百万平方米。2011年，两个地产公司在省城的项目总数会达到7个以上，供应面积会超过200万平方米，加上万科、首创、绿地、盛高地产的新项目陆续亮相，2011年省城市场不会缺房。但2010年省城土地供应会减少，这会影响到2012年至2014年的楼盘供应量。