新盘入市改写北京房价 通州房价降5000元/平米
发布时间：2014-09-19 来源：0352房网 编辑：CICI
摘要：面对
库存房节节攀升的现实，
开发商们开始抓住年前最后的冲量机会，同一个热点区域内
楼盘的竞争逐渐升级。这种竞争带来了
楼市的新现象：新盘首开一次次地突破
价格新底线，老盘则在努力寻找降价的理由，推出差异性产品。
通州 新盘比预期降5000元/平方米价格回到2012年
日前，通州朝北8080项目入市“日光”。与
市场上多数日光盘一样，朝北8080的热销，业内人士还是归结于其定价策略。据了解，该项目入市价格18000元/平方米，这与同区域楼盘金地格林格林2012年年底首期入市时的价格持平。
通州个别项目价格看齐2012年
9月初，通州出现日光盘。据了解，位于朝阳北路延长线上的朝北8080开盘，两小时售罄三栋楼，成交金额4亿。
对此，业内人士表示，朝北8080的热销与该项目的定价策略不无关系。据了解，朝北8080项目开盘价格为18000元/平方米，
户型面积涵盖了33-103平方米，最低总价为69万元/套。值得一提的是，朝北8080项目18000元/平方米的价格，与2012年年底同区域的金地格林格林
住宅产品持平。
“这也可以看出，市场上虽然有一些项目在破冰热销，但都是依靠低价策略提升性价比而换来热销。”业内人士说。
事实上，在通州并非只有朝北8080以低价格预期入市。位于通州台湖板块的东亚新华
地产，早在8月，便大幅调整旗下楼盘的价格，住宅产品降至18900元/平米，商住产品更是直降6000元/平方米，至14900元/平米。“这一价格调整几乎也是看齐2012年底，2013年的市场价格。”业内人士说。
在朝北8080、东亚印象台湖、东亚尚品台湖的示范下，上周开盘的通州万达广场也做出了价格上的调整。据了解，上周通州万达推出200余套住宅，价格为27000元/平方米，受到了
购房人的认可。据悉，该项目之前的开盘预期价格为32000元/平方米，而实际的开盘价格可以说是直降5000元/平方米。
通州价格普降但未全面跳水
事实上，通州目前在售的楼盘价格或开发商的价格预期都普遍下调。以通州在售多年的华业东方玫瑰为例，该项目目前报价23200元/平方米，相比年初26600元/平方米的价格，松动迹象明显。即使该项目部分楼栋报价仍旧在25000元/平方米左右，但是总房款也可享受立减30万元的
优惠。
另外，合生滨江帝景虽然报价没有缩水，但是也在试图降低购房门槛，改精装为毛坯的房源价格为23800元/平方米，几乎与同区域的华业东方玫瑰再次回到同一水平线。
而2012年集中供地的台湖板块，包括首开万科公园里、泰禾一号街区、泰禾拾景园等项目价格虽未大幅跳水，但也都明显调低了价格预期，甚至比一期价格都有所下降。
比如，泰禾一号街区首期开盘价格约32000-33000元/平方米，今年开盘价格则徘徊在了30000元/平方米左右。
对此，通州某项目开发商表示，通州没有像以往楼市波动时首先价格跳水，主要是因为2012年至2013年通州的
土地价格迅速高企导致成本卡着降不下来有关；再者，通州目前在售的楼盘数量也不比当年，而且，不少项目剩余货量也不算大，不降价是因为没有后续开发，没有太多资金需求。
“不过，朝北8080低价出货、通州万达低于预期5000元/平方米开盘，这将给通州楼盘搭金九银十旺季班车做出价格策略的榜样，促使更多的通州盘在价格上给出更多的调整空间。”业内人士说。
4万元的价格能撑多久
2013年年底，某调查机构发出了一份“亚奥板块未来的保值与升值空间的判断”的问卷，结果调查显示，近91%的投票者表示“绝对相信其地块价值”。足以证明该区域对于
买房人群的吸引力。
据了解，目前亚奥板块在住宅市场已呈现出明显分化的新旧两大板块。旧板块在亚运村为中心的区域，基本都是以国企
投资的老项目以及以欧陆经典、嘉铭桐城为代表的2000年左右的产品。而新板块则集中在奥林匹克森林公园周边，并且大多以景观豪宅的概念出现。目前，亚奥区域更面临着房源稀少、供不应求的局面，新入市的住宅产品正逐步走向高端化。现在该区域，仅有亚奥·金茂悦、亚奥万和四季、福熙大道等少量项目在售。
据福熙大道销售负责人张磊介绍，从整个亚奥区域在售项目看，
均价都在50000元/平方米以上，特别是盘古大观均价115000元/平方米，紫御华府均价81000元/平方米等价格出现时，对整个区域的
房价都有明显影响。除此之外，多数项目都在50000元～60000元/平方米之间，这一价格已经达到甚至超过四环内的
新房价格，对于项目集中五环外为主的区域而言，区域价格还是整体趋高。
那么，由招商臻园与亚奥万和四季重塑的4万元标杆作用能维持多久？招商臻园负责人透露，三期开盘之后，未来还有九栋楼，涨到50000元/平方米问题不大，之所以选择平价开盘，只是特定时期特定的一批房源。该负责人表示，随着
北京五环内项目供应的减少，居住项目会向五环外发展，对于老城区内需要改善的购房人，北五环是一个理想的选择，拥有着五大公园、六大高尔夫球场、2000万平米的城市绿肺、多商圈汇集、发达的
交通系统等丰盛的国家资源配套，对于坚持置业品质与品位的购房者来说，具有极大吸引力。
区域竞争项目由友好变暗战
北京楼市的热点区域中，大部分的可售项目，在产品定位上都存在着相似性，要么一窝蜂地是刚需盘聚集，要么就全是大户型的改善楼盘，互相之间的客户群体也大都相同，彼此之间的竞争关系也就不难理解了。
但市场好的时候，同区域间楼盘的关系还是不错的。“尤其是2013年，在一些新兴的板块，区域价值还没有得到购房者认可，板块内的开发商甚至经常坐在一起开会，研究怎么共同引进学校资源，合作开发商业配套等问题。”一位资深业内人士回忆道。
