央行降息楼市出现回暖迹象 库存压力仍未缓和
发布时间：2014-12-01 来源：0352房网 编辑：木子
央行降息带动下楼市变化很明显，尤其是
一线城市。德佑
地产市场研究部
数据显示，降息后三天（11月22日~24日），上海市一手商品
住宅日均成交量为3.78万平方米，高于11月以来3.10万平方米的日均成交量，
上涨21.9%。
降息拉动
事实上，每一次央行降息都给楼市带来了一阵回暖，媒体注意到，2008年和2012年的两次降息和降低存款准备金，都给楼市回暖提供了基础。
“本次降息可能会促进
房地产销售并降低
开发商的借款成本。”穆迪就在日前提供的报告中表示，普通住宅市场的
购房者通常都依赖按揭
贷款，潜在买家对借款成本将下降的预期可能鼓励他们购房，因此降息将提升开发商的销售。穆迪因此认为，此次降息与此前的央行9月30日放松
住房按揭贷款之举，应会在今后几个月拉动住宅销售，该公司受评开发商的销量可能更趋近于2014年全年目标。
国内的机构也注意到了降息对市场的拉动效应。亚豪机构通过梳理
北京最近两次楼市反弹数据发现，北京近两次楼市反弹均伴随着降息决策，其中2008年9～12月史无前例地连续五次降息之后，自2009年3月开始成交出现强势反弹，高峰期成交量相当于降息前成交量的三倍，这轮反弹一直持续至2009年12月，周期为10个月，之后成交开始回落，低迷态势一直延续到2012年初，而自2012年中旬开始，北京商品住宅成交量再次出现跳涨，时间也正与2012年6～7月连续两次降息时间吻合，这轮成交反弹持续时间为9个月。
尽管降息往往伴随楼市成交回温，但亚豪机构副总经理任启鑫认为，成交的反弹又不能完全归功于降息的作用，楼市的强势反弹还要依赖于救市“组合拳”，如2009年的一波超强势反弹除了依赖于宽松的货币
政策之外，4万亿元的积极财政政策更是起到了不可或缺的作用，另外直接针对楼市的
新政包括首付降低、税费减免等，多重手段共同作用造就了2009年的成交辉煌；而2012年的回暖除依赖于货币政策的减压外，市场
价格的自我调节也起到了至关重要的作用。
在国内开发商中，万科、保利和旭辉等公司被穆迪认为，将在此次降息中“受益更大”。原因有两方面，一是这几家开发商产品线上注重普通住宅，另一方面是由于这几家公司的国内
银行贷款在借款总额中占比较高。
不过，虽然短期狂欢出现，对后市的看法大家还是非常谨慎。
穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦指出：“降息将会减少国内银行贷款较高的开发商的借款成本，其借款成本往往和央行的
利率浮动密切相关，但是，由于降息幅度温和，我们预计开发商的财务状况不会受到显著影响。
刚出炉的一系列北京的库存数字，似乎呼应了穆迪的判断，同时显示了开发商巨大的去化压力。亚豪机构提供给本报的该组数据显示，截至11月27日，北京商品住宅库存量高达85670套，相比2012年降息前夕，库存总量相差无几。考虑到经历了长期
限购之后，目前北京需求基数低于此前，因此亚豪机构认为，眼下北京
商品房库存消化难度相对更大。
对于未来北京
房价走势，亚豪机构预计，短期内北京商品住宅市场价格将处于平稳阶段，只有在“换量”成功之后，基于
土地成本的居高不下，北京房价可能将再次进入上升周期。
上海易居房地产研究院最新发布的《10月份新建商品住宅库存报告》显示，10月35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%；CRIC
监测数据显示，11月前三周十大重点城市周度供应量都在300万平方米以上，已经大大超过10月周度供应水平，供应量大增的同时，必然使得本就高企的库存压力进一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市场基本面短期内又回旧窠；中原数据监测显示，目前上海的库存量超过1300万平方米。
就此，世邦魏理仕分析称，基于高库存和许多
房企的销售指标难以达到，在
房地产市场全面复苏以前，开发商的流动资金依然紧张。
银河证券认为，本次降息的出发点是降低无风险利率，改善企业
融资成本，与融十条相呼应，并不是旨在直接刺激楼市。此次非对称降息，银行存贷利差空间进一步被压缩，对按揭贷打折
优惠的动力依然不足，对地产行业的风险偏好也不会出现根本性的改善，加上库存持续攀升，楼市中长期依然面临下行的压力。
