7省市试点回购商品房当保障房 分析称欠缺法律依据
发布时间：2015-02-04 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：回购
商品房当
保障房政策确实存在争议，存在权利寻租的空间，如今
开发商建设的商品房存量较大，政府如何购买、购买谁的，以怎样的
价格购买都存在不确定性，存在可以协商的空间。
三四线
城市的
住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前
全国已有近6亿平方米的待售库存。一方面商品房处于大面积供大于求的状态，而另一方面政府又有建设保障房的压力，所以促使地方政府现阶段采取回购商品房来充当保障房。但律师指出，目前各地政府回购商品房的行为没有明确的法律依据，从法理上来讲，一旦动用财政资金，都需要有法律依据。
媒体查阅资料后发现，福州、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点政府回购商品房。
地方政府在
楼市上这一举动被中原
地产首席分析师张大伟解读为“地方政府的救市行动”。
多地回购商品房当保障房
在福州出台指导意见的4天前，
住房和城乡建设部(以下称
住建部)部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上表示，
房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。
更早之前，2014年8月8日，福建省就规定各市、县政府可采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。
据业内人士介绍，政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置，成为完成保障房建设的一种手段。目前，湖南、成都、芜湖、嘉兴等省市在棚改中探索实施政府回购商品房的方式。
2014年8月，湖南省明确规定各地政府和企事业单位以及经济园区可购置适当面积的普通商品房，用于公
租房和棚户区改造安置房。
安徽省芜湖在政府回购商品房一事上启动得更早。
数据显示，截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。
政府回购商品房被指无法律依据
政府回购商品房行动推进的同时，业内一直存在对这一行为的质疑声。
“商品房充当保障房之后，其回购价格如何确定？钱从什么地方来，是地方财政？还是中央拨款？如果是使用纳税人的钱去回购商品房，后卖给享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的计划时代？如何保证其公平、公正？”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。
北京市盈科律师事务所高级合伙人李季先说：“目前各地政府回购商品房的行为没有明确的法律依据，从法理上来讲，一旦动用财政资金，都需要有法律依据。”
对此，韩长吉表示赞同。“该政策确实存在争议，存在权利寻租的空间，如今开发商建设的商品房存量较大，政府如何购买、购买谁的，以怎样的价格购买都存在不确定性，存在可以协商的空间。”
“政府回购商品房、安置房的行为至少应该有一个公开招投标的过程，比如说政府收购多少套商品房和安置房，收购多少面积，位置的选定，这样会更加公开透明。”胡志刚表示。
而张宝道则说：“中央已有支持建设保障房的政策精神，地方出台落地政策是顺理成章的事情。”
“如果政府在回购商品房时，开发商和手中握有多套房屋的业主都是自愿把房屋卖给政府的话，同时交易价格也是相互协商的情况，那从法律角度来看没有问题。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波指出。
“现在需要担心的是这个过程中怎么去防止暗箱操作，因为回购商品房从某种程度上来看是政府采购行为，这是地方政府引入该项政策时，需要考虑的问题。”楼建波说。
尹伯成表示，尽管目前法律依据暂时没有看到，但是政府应该拥有该项权利，福州出台的指导意见要求委托一家国有企业来完成这件事情，因此总体来讲还是政府出面，
市场运作的事情，这是可行的，现在各地出台回购商品房的文件符合当下时局的需要。
杨红旭指出，收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。比如，政府拿着财政拔款，只能收购什么样的商品房？被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免？正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持？如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租等等问题待解。
张大伟分析道，政府回购商品房存在收购价格确定难题，从定价的角度来说，
二手房根本就没有统一定价标准，因为同样一套二手房，有需求和没有需求的
购房者愿意支付的价格不一致。
“例如指导意见中提及的以低于市场价格15%的形式进行收购，既然存在市场价格，那开发商和个人为什么不选择卖给市场，而选择卖给政府？”张大伟说。
尹伯成表示，如何回购商品房把这个事情做好，需要遵循几项原则：一是遵循公平自愿的原则；二是信息公开，按照指导意见的做法需要做到对外信息公开；三是确保评估价格合理。四是选择国有企业时，国有企业需遵循保本微利原则。
“另外对于小业主而言，政府对房源问题也无法解决。因为回购的房源是作为保障房的，但是如果是在居民区收购房屋的话，将会涉及到房屋如何认定权属等问题。”张大伟说。
