广州豪宅盘“郊区化”明显 成交量下降近三成

摘要：随着广州楼市价值提高，豪宅盘数量亦在提高，以近三年成交情况为例，2015年上半年千万级豪宅盘有9个，2016年上半年千万级豪宅盘有20个，今年上半年豪宅盘有30个，这意味着可供高端买家选择的空间越来越大。

       今年上半年，广州千万级豪宅的成交量大幅少于去年同期，总体下跌近三成。日前，广州中原研究发展部的统计数据显示，在上半年成交的435宗豪宅中，有近300套成交在一季度的楼市调控新政前。此外，广州豪宅的“郊区化”趋势明显，番禺已成近郊豪宅最为集中的区域，豪宅盘总数占全市比例从去年的18%骤升至35%。

       番禺豪宅盘占比超越天河

       在整体市场萎缩的情况下，2017年上半年千万以上豪宅成交宗数同比下跌26.8%（跌幅大于整体市场）。据广州中原研究发展部的统计数据，在上半年成交的435宗豪宅中，298套成交在一季度（新政前），137套成交在新政后，说明政策对于顶端买家仍存在影响。

       广州豪宅盘“郊区化”的趋势得到进一步体现。对比之下，2016年，广州的千万级豪宅盘，以天河区最为集中，占比达到37%，其次是海珠，占比为27%；而到了今年，天河区豪宅盘占比略降到30%，番禺则超越天河，豪宅盘占比高达35%。从板块来看，以往豪宅盘多集中在天河珠江新城板块、海珠琶洲以及白云南湖板块，而今年豪宅盘明显往近郊推进，其中包括番禺洛溪、大学城、南沙南沙湾等。

       业内认为，这一方面说明随着城市发展、买家观念改变，豪宅不再局限于CBD、市中心等元素，部分依山傍水、居住自然环境优越的楼盘亦受到了有实力的购房者的关注。另一方面，近郊楼盘虽然先天地理位置不及城央豪宅，但通过物业管理、优质服务、合理小区规划等因素满足买家要求，这说明开发商对于楼盘的运营水平越来越高。

       外围各区普遍供应量短缺

       从价格来看，2017年上半年，广州网签均价为16103元/平方米，同比并没有出现太大的变化，但根据广州中原研究发展部调研发现，新政后部分项目采用“双合同”等方式，加上掺杂了一定量回迁安置房网签，因此该价格仅供参考。

       2017上半年延续了2016年“供不应求”的市场情况，加上新政后新批预售节奏明显放缓，从而导致其成为近4年内供应最少的半年，仅供应367.03万平方米，同比下跌16%。

       由于成交量减少，广州一手住宅消化周期提升至6.7个月，为2016年9月以来比较明显的周期上扬。但需要指出的是，广州整体库存面积截至6月底仅637万平方米，明显低于去年整体情况；此外，部分热门区域消化周期低于3个月，由此说明各区库存存在明显的“不均匀、不平衡”现象。

       由于开盘数量减少，2017年上半年住宅整体推货量为16769宗，同比下跌21.7%。

       结合网签面积来看，上半年全市仅天河区出现供大于求，其余十区均出现不同程度的需求缺口。中心区除黄埔缺口41.3万平方米以外，各区缺口普遍在3-5万平方米；外围区域缺口普遍在20万平方米以上，其中花都区缺口达61.33万平方米，成交热区增城缺口接近40万平方米。

       天河一套能换近五套增城房

       价格方面，中心区天河以46283元/平方米的均价成为广州单区价格最高位，原因在于牛奶厂板块高端住宅入市，提升网签价格；而区域涨幅最大的为南沙区，随着广州唯一副中心、土拍刺激，楼价产生明显变化。从套均价格情况来看，天河毫无疑问成为全市上半年的“土豪区”，套均价格为614万元/套；而增城依然为广州“洼地”，套均125万元/套，这意味着一套天河的房子理论上能够换接近5套增城的房子。套均价涨幅最大的是番禺区，该区套均上涨幅度达65.4%，区域价格上涨以及普遍新产品面积较大，导致该区套均飙升。

       2017年下半年，广州楼市走向如何？据广州中原研究发展部统计显示，2017年下半年中心区越秀、白云、海珠将有一定量一手新货可供应，假如顺利投入市场，或将引起近年中心区推货小高峰。此外，外围区增城、黄埔供应量依然赶不上买家需求，由于近2年推地量减少，热门板块如黄埔长岭居，增城新塘、朱村仍然面临缺货现象。