新出让规则下金盏乡地块能否摆脱尴尬命运？

摘要：一年前还是“竞地价、竞自持”，如今成为北京试点先锋，金盏乡小店村地块将以“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”的规则出让。历经三次挂牌、两次暂停波折的金盏乡小店村地块，新的出让规则下，将面临怎样的命运？

       在北京土地市场,罕有地块像朝阳金盏乡小店村3005-08地块，经历过三次挂牌、两次暂停出让、两次推迟竞价时间，期间地块还被拆分出让，土地出让规则发生变化。一年前还是“竞地价、竞自持”，如今成为北京试点先锋，金盏乡小店村地块将以“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”的规则出让。

       在近日的现场探访中，朝阳金盏乡小店村地块被旧河湾、金港赛车场、在建的中海首开拾光里，以及大面积地块包围。此外，区域周边的在售项目还包括华樾国际、九章别墅等。

       4月16日晚间，北京市规划与自然资源委员会（简称“北京市规自委”）公布首批集中供地的核心数据，其中，金盏乡小店村3005-08地块、3005-02地块的合理上限价格分别为26.83亿元和39.27亿元，最高溢价率分别为3.87%和3.8%。那么，作为北京首批集中供地计划中的“明星”地块，在新的出让规则下将面临怎样的命运？能否摆脱首次挂牌时无人报价的尴尬？

       起始楼面单价约5.1万元 叠加多种出让规则

       3月31日，北京公布的首批集中供地计划中，出现了两个既熟悉又陌生的纯住宅地块——朝阳区金盏乡小店村3005-08地块及3005-02地块。对于北京的房企来说，熟悉的是这两宗地块一年前就曾挂牌，陌生的是，出让规则发生了很大变化。事实上，金盏乡小店村地块出让规则的变化也是北京土地市场的缩影。

       其中，朝阳区金盏乡小店村3005-08地块，挂牌出让起始价25.83亿元，土地面积3.89万平方米，建筑控制规模5.06万平方米。朝阳区金盏乡小店村3005-02地块挂牌出让起始价37.8亿元，土地面积5.7万平方米，建筑控制规模7.41万平方米。两宗地块折合起始楼面价约为51000元/平方米，将在4月22日开始网上竞价。

       虽然在规划文件里，金盏乡小店村两地块四周都规划有市政道路，但是目前还没有能够通行的道路。

       4月15日，新京报记者在地块附近看到，朝阳区金盏乡小店村地块已经被围挡包围起来，无法看到地块的真面目，但从地块周边来看，目前配套缺乏，生活环境仍不尽如人意。

       从具体四至来看，金盏乡小店村地块南边是正在建设中的中海首开拾光里；东边是温榆河老河湾，只能远远隔河对望这两块金盏乡小店村地块；西边是金港赛车场，有着高高的围墙隔断；北边是一片片被围隔起来的地块，有的地块覆盖着用来防尘盖沙的绿色安全防护网。

       挂牌文件显示，此次金盏乡小店村挂牌的这两宗地块，将全部建设商品住房，没有配建保障性住房。朝阳区政府承诺于2021年8月31日前完成迁改和拆除工作，土地一级开发商将向竞得人提供“五通一平”的供地条件。

       值得关注的是，这两宗地块叠加了多种出让规则。据挂牌出让文件显示，当挂牌竞价期截止而未达到土地价格上限时，将进行现场竞价。在现场竞价中最高报价达到上限时，则转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额。若最高竞报产权份额达到政府持有商品住宅产权预设份额时，再转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

       4月16日晚间，北京市规自委公布了北京首批集中供地的核心数据，涉及土地合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额等。

       从数据来看，金盏乡小店村3005-02地块土地合理上限价格为39.27亿元，最高溢价率为3.8%。而金盏乡小店村3005-08地块土地合理上限价格26.83亿元，最高溢价率为3.87%。两地块政府持有商品住宅产权预设份额均为20%。

       竞拍总价、销售均价设天花板 将建“新型共有产权房”

       据悉，这也是北京市首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”的方式供地。早在2020年12月31日，北京市规自委发布补充公告称，调整包括金盏乡小店村3005-08地块在内的三宗地块的竞买规则，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的出让规则。

       而在今年北京首批集中供地中，试点地块扩大到了6个，分别是朝阳、海淀、通州等区位较好的热点地块。

       由于采用竞报政府持有产权份额，该地块被业内称之为“新型共有产权房”，但是与此前的共有产权房有着明显不同。

       共有产权房满5年后，只能转让给符合共有产权房资格的申购家庭，也就是说，只能在体系内循环，不能转为商品房交易。但是对于“新型共有产权房来说，购房人取得不动产权证满5年，按市场价格转让购房人持有的产权份额的同时，政府持有的产权份额一并转让，在政府回收对应份额的价款后，二手房购买人可以取得100%产权。

       通过挂牌文件可知，虽然地块不限价，但是对销售价格有着严格的要求，比如项目销售均价加上政府产权份额对应均价，即住房总均价，不得超过所在区域商品住房最高均价。在业内人士看来，此类新型共有产权房，体现政府落实“房住不炒”决心。同样，为了抑制地块过热，两宗地块总价也设置了溢价率上限，分别为3.87%和3.8%。

       在北京首批集中供地计划中，竞买人须提交的《房屋售价承诺书》，不仅承诺具体销售价格，而且承诺不能捆绑销售或在售房合同中安排不合理条款等各种手段，变相加价。如果未履行承诺，一年内不得参与土地招拍挂活动。

       历经三次挂牌、四次改变竞价时间

       事实上，竞买规则的调整仅是朝阳金盏乡小店村地块一年出让中的小插曲。三次挂牌，四次改变竞价时间（包括两次暂停出让、两次推迟竞价），金盏乡地块经历了怎样的坎坷？

       去年3月，朝阳金盏乡小店村3005-02和3005-08地块整体挂牌，出让起始价为63.63亿元，建筑控制规模约为12.48万平方米，容积率1.3。据当时土地出让文件显示，当报价达到上限时，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。当竞报自持面积比例达到预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

       不过，在2020年4月1日，现场竞价的前一天，北京市规自委发布暂停出让挂牌交易的公告。当时有媒体猜测是由于无企业报价，并称其为2020年首宗流拍的纯商品房地块。

       而后再次挂牌时，曾经的整体地块被拆分出让。去年10月30日，金盏乡小店村3005-08地块R2二类居住用地被拆分出来，单独上架。折合起始楼面价51008元/平方米，楼面价与此前基本保持不变，仍为纯商品房不限价用地，同样采用“竞地价、竞自持”的方式出让。

       但是这次出让也不顺利，去年12月10日，金盏乡小店村3005-08地块的竞价截止时间由1月29日改为2月1日。去年12月31日，竞买规则出现调整，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”。

       今年1月11日，金盏乡小店村3005-08地块竞价截止时间又被调整为2月9日。但在竞价的前一天，1月26日，北京市规自委再次暂停该地块挂牌交易，而且交易恢复时间另行通知。

       对于推迟的原因，北京市规自委的解释是为了确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，对“政府持有商品住宅产权份额”住房销售、管理等进一步完善。

       经历一波三折之后，3月31日，朝阳区金盏乡小店村3005-08地块、3005-02地块同时出现在北京首批集中供地计划中，这似乎也在意料之中。

       周边已有多项目入市 区域迎来利好

       虽然金盏小店村3005-02、3005-08地块的出让“时运不济”，但是邻近地块的产品却早已上市。

       早在去年4月，在金盏小店村3005-02、3005-08地块暂集拍卖的同时，其南侧的金盏乡小店3005-12、3005-14、3005-15、3005-17地块被中海+首开以46亿元的底价斩获，楼面价4.1万元/平方米，包括居住用地、基础教育用地、文化活动用地、社区综合服务设施用地项目，同样是住宅销售“不限价”地块。

       目前，上述中海+首开获得的地块定名“中海首开拾光里”，在售的是二期产品，为140-240平方米的叠拼别墅，价格1000万元/套起。当前，项目售楼处仍设在望京。

       附近在售的九章别墅，位于朝阳区东苇路3号，开盘有近10年时间，其产品为独栋别墅，总价超亿元，其产品定位与金盏小店村地块显然不同。

       而距离金盏小店村不足6公里的华樾国际，也是目前区域内的在售项目，主力户型为89-126平方米的三至四居。去年5月15日，旭辉+金地+首开以底价20.55亿元拿下该地块，项目销售均价不超69422元/平方米，最高单价不超76364元/平方米。

       从目前来看，包括中海、旭辉、金地、首开、金茂近两年在金盏区域均有土地入账。业内人士预计，对于新挂牌的金盏小店村地块，此前拿地的房企自然都会关注。

       中原地产首席分析师张大伟指出，很多房企看好挂牌的金盏乡地块，其也是朝阳区的“明星”地块。

       张大伟表示，以前区域没有利好，在当时的土地条件下，房企未来将面临规划设计的问题，不容易做出好产品。不过，在金盏国际合作服务区（北京自贸区国际商务服务片区的组成部分之一）落地后，对于区域未来的影响较大。从目前来看，金盏乡地块未来的产品定位无疑将是“改善型”。