二手房指导价出台 广州有豪宅降价近500万元

摘要：8月31日，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》和首批96个热点区域住宅小区二手住房交易参考价格，大部分小区的参考价为今年市场成交价的70%-80%，还有一些是直接打了5折。

  政策发布没多久，此前抱团涨价的业主阵营就出现了分化。市场消息显示，位于广州珠江新城的豪宅——凯旋新世界在9月5日成交了一套156平方米的单位，成交价2088万元，相较2580万元的挂牌价直降了492万元，跌幅约19%。

  广州中原地产统计了新政出台一周业主们放盘价的变化情况，发现在调价的业主中，51%是愿意适当降价的，能接受超过10%降幅的业主有6%。

  几个魔幻的成交案例

  地处珠江新城、拥有南向一线江景的凯旋新世界是广州的豪宅标杆之一。在今年的5月份，该项目的广粤尊府组团有一套法拍房以108%的溢价率成交，成交总价3220.4万元，单价为18.75万/平方米。到了7月份，有业主放盘一套望江单位，总价7350万元，单价高达30万元/平方米。

  9月5日成交的那套单位虽然不是这个最贵的组团，但此前的放盘价也达到了16.5万元/平方米。而地方政府给凯旋新世界划定的交易参考单价是88311元/平方米，几乎是腰斩了。但业主显然不愿意接受价格指导，在降价500万元后，这套单位的实际成交单价是约13.4万元/平方米。

  据业内人士介绍，同一天，珠江新城还成交了另一套豪宅房源。中海景晖华庭一套132.61平方米的住宅，原挂牌价为2254万元，最终的成交价是1800万元，相当于8折。13.57万元/平方米的成交单价，对比接近17万元/平方米的放盘单价，还是比较有吸引力的，但离76451元/平方米的交易参考价仍有很大一段距离。

  在这之前，已经有两个热门小区的业主先一步试探新政的底线。同处珠江新城的保利心语花园拿到的是96957元/平方米的指导价，而此前业主普遍的放盘价在15万元/平方米以上。新政发布的第3天，该盘有一位业主便打着坚决执行政府指导价卖房的口号将放盘价下调到9.6万元/平方米，105平方米的单位只卖1015万元。但当想捡便宜的买家蜂拥而至时才发现被套路了，业主提出了价高者得的要求，据中介透露，最后的竞价已经达到了1500万元。兰亭盛荟也是同样的操作手法，业主放出一套65平方米的两房单位，宣称按政府指导价只卖355万元，单价5.46万元/平方米，买家们看房后得知需要竞价，而业主的心理价是在510万元左右，最终，有买家给了515万元的全款成交。

  “现在的二手市场确实挺魔幻的，因为无论是业主还是买家，都不知道市场价究竟去到了哪里。”广州一位中介表示，如今广州的二手房交易就跟开“盲盒”一样。

  愿意降价的业主多了

  广州的二手住房交易参考价格，是由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素来确定的。克而瑞整合各个楼盘近两年成交价，发现目前公布的交易参考价基本在今年市场成交价的70%-80%左右，与2020年全年的单盘成交价较为接近。低于70%的也不在少数，例如海珠区的珠江帝景苑，参考价为54593元/平方米，而8月份的放盘价基本是在10万元/平方米以上。天河区的东方新世界，业主放盘价在12.8万元/平方米左右，参考价只给了76922元/平方米。

  根据政策要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

  贝壳方面表示，9月7日下午，公司的相关平台已经重新上线了广州96个热门小区的房源，在售房源均以官方指导价为参考，具体成交价格则需要买卖双方再进一步沟通。“我们也是号召各个合作品牌督导经纪人以参考价作为参考依据，给予买卖双方风险提示及建议。”据介绍，目前贝壳平台上涉及这96个小区的房源有5000多套。

  中原地产在参考价出台后也先下架了平台上的房源，从9月3日开始，中原地产网&中原找房APP上的房源就开始陆续更新了。在8月31日前，这96个小区约有2600套的房源在该公司的平台上展示，房价信息更新后是约2000套。减少的600套有部分是业主要求下架的，也有部分是尚在沟通中。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，广州发布的首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格与深圳情况类似，如果同样应用到银行的按揭贷款业务当中，势必对广州的二手住房交易产生重大冲击，这在当前房贷利率提高、房贷审批周期大幅延长的背景下可谓雪上加霜，市场调整和行业调整在所难免。

  据了解，目前广州已有部分银行以参考价为基准发放按揭贷款，买家的首付压力明显上升。

  业主的心态也发生了微妙变化，从待价而沽到着急出货的不在少数。在新政出台的当晚，就有不少业主表示想卖房，还有一些业主直接将放盘价下调了10万元-20万元。不在参考价范围的小区也难以独善其身，芭堤水岸一套90.55平方米的房源，9月9日的报价是725万元，单价约80067/平方米，链家app上的信息显示，这套房子近两周已经降了2次价，共降了45万元。

  贝壳研究院广州分院统计了9月第1周的二手成交情况，观察到在二手房参考价格政策下，市场活跃度明显下降，业主价格预期加速松动，中介的带看量环比下滑明显，降价房源占比大幅提高，议价空间加大。中原地产的数据更为细致，该公司统计了9月第1周业主的调价情况，结果显示51%的业主愿意适当降价，30%的业主可接受房屋总价下降5%，15%的业主能接受5%-10%的降幅，即便是超过10%的降幅，也有6%的业主表示可接受。