黄怒波 ：中国政府重拳出击楼市迎来巨变

 　　对于中国房地产行业的走向和发展仕途，近日我们采访了北京中坤投资集团董事长黄怒波。中坤集团从1995年到2011年整整走过了15年的发展历程，在这15年里，其实中坤投资集团走出了自己的一条旅游+地产的比较独特的发展路径，实现了大跨越。我们听听黄总对楼市的整体看法吧!

北京中坤投资集团董事长黄怒波
 

　　0352房网：人都有自己的生命周期，企业也有企业的生命周期，15年的中坤在你的眼里看来现在是处于什么样的发展阶段?

　　黄怒波：严格的讲现在还是处于一个起步阶段吧，因为想做的战略都比较长远，这个行业决定，你要做度假地产、旅游地产，这都是一个长线的产业，都是战略性，比如说最少是以10年计算的;但是另外一个目的当然就是雄心壮志了，就是你现在才算起步的话，那么以后我们的目标也很大，这么说吧，我希望在下一个10年要做到在世界上有我自己位置的一个度假品牌，或者旅游地产品牌。

　　0352房网：像王小波有他的三部曲：青铜时代、白银时代、黄金时代。

　　黄怒波：对。

　　0352房网：那么按照你刚才的说法，现在我们是属于青铜时代吗?

　　黄怒波：我觉得应该是属于青铜时代吧。

　　0352房网：那么如果按照10年计算的话，下一个10年的发展计划大致是怎么样的?

　　黄怒波：我希望下个10年，我给中坤定的战略是这样的，第一我们拥有200万平方米的度假地产的规模，比如主要是五星级酒店、五星级度假部落，就是古村落度假，能接待大概2万—3万个客房的这么一个规模，相当于50个左右的五星级酒店，这个规模我想在世界上也是比较大的了，而且是以古村落的景区为依托;此外我们还希望拥有200万平方米的商业地产，我们现在已经有差不多80多万平米了，10年内再拥有200万平米，比如商场这样的，像大型写字楼，这样的话我们400万平方米的物业持有量，资产超过2000个亿;此外希望我们10年内变成一个世界上著名的度假酒店品牌。

　　0352房网：中坤在商业地产的发展主要是大钟寺广场，现在主要是做的项目是什么?

　　黄怒波：对，现在大钟寺商业广场项目是一个标志，就是我们从这踏入到商业地产了，下一步我们还有两、三个比这个规模更大一些的，应该在明年就开工了。

　　0352房网：大致是在哪个位置?

　　黄怒波：应该是在大兴这一带。

　　0352房网：还是在大兴?

　　黄怒波：对，大兴。商业地产还是要在北京，在外地不太成熟，也不是我们的强项。

　　0352房网：回到行业来看，这一轮的调控大家都觉得是史上最强的、最牛的一个调控机制。

　　黄怒波：是。#p#副标题#e#

　　0352房网：但是对商业地产这块其实没有做出很明确的限制，你怎么看这一政策现象?

　　黄怒波：在几年前我就讲了，你看一下包括2010年我就讲到中国政府对住宅市场必出重拳，所以那时候我们早就规避掉这个了。但是对商业地产来说也不是说你想上就上，大家现在一说都要转到商业地产上来，从企业的经营业态要转型很难的，作为一个上市公司，从住宅市场的盈利模式转到商业地产、物业持有模式，这个相当相当的难。商业地产的一个特点就是开发周期长，一般都得5到6年，6到7年，回报的周期也长，一般在国际上，国外大概15年，在中国再快也得10年，所以整个建设的周期加上盈利周期，应该计算到20年，这个就很难了。

　　再一个，商业地产受地块的限制更大，为什么?北京市有商业规划，比如它规划四环以内不许有5万平米以上的商业了，五环以内不许有多少，这又是一道规定模式在这儿等着你，这个严格的讲，商业地产目前发展的想像住宅市场那样失控，还很难做到。此外因为咱们的城市化速度好快，大家都干住宅，现在相反这个问题就出来了，就是人均商业面积相比发达国家远远不够，这个空间也很大，一个是市场的容量远远不够，需要补足，一方面周期很长，不可能明天上，急功近利做完，所以决定商业地产在我们国家，我想可能在若干年内还是一个上升通道吧。

　　0352房网：如果说做商业地产的话，我们中坤的学习榜样是哪种模式，是万达模式?

　　黄怒波：万达模式不是我们要的，因为万达我觉得它这个太大了，像我这样对它感觉到恐惧，我没那个能力做那么大的一个广场，因为我知道商业地产特别难，高速扩张的话得有一个强大的驾驭能力，我认为王健林行。我觉得现在很难有现成的模式模仿，因为中国的商业地产才刚刚开始。

　　0352房网：国内的商业地产，很多现在成熟的上市公司大部分是以住宅业务为主的。

　　黄怒波：对。

　　0352房网：商业地产占的比重都非常小，它对资金链的要求也比较高。

　　黄怒波：对。

　　0352房网：像万达模式也是做了很久，其实一直也没有完成它真正的上市。

　　黄怒波：对。

　　0352房网：住宅这块的话，因为调控政策的打压下，住宅受到影响的程度还是要大一些，我这边有一份数据，说去年我们今年的京沪广深四大一线城市同期的存货量比去年整整上涨了40%，这是一个券商的报告。大家一想调控就想到报复性反弹，就这样一轮一轮调了涨，涨了调。

　　黄怒波：对。

　　0352房网：会不会出现2008年的这种一方面存货特别多，另一方面开发商的资金链特别紧张，重蹈2008年的覆辙?

　　黄怒波：第一目前肯定这个调控不会停下来的，因为这是一个政治任务，在中国什么事一上升到社会稳定、政治任务它的概念就不一样了，资金链紧张一定会的，起码在今年，因为通胀的速度太高了，到6点几，实际上我估计应该到7了，这个时候可能各级政府稳定的任务很重，所以不允许房地产快速的往上走，再一个央行对资金的流动性在稳健的控制，所以我觉得今年很多房地产商在下半年可能会出问题。

　　再一个，这次游戏规则可能要开始调整，会改变了，包括最近出的一系列的大型的事件，比如说动车组的事件，大家都在反思我们是不是发展得太快了，带来了好多隐患问题，作为房地产来说，我认为第一，我的观点有可能过几年招拍挂的市场就没有了，政府又回到计划经济时代了，像体制内的都给你供地，像过去自己集资盖房，体制外的拿保障房给你，留一小点空间可能给你盖一个高端公寓、别墅的，但是无论如何，房地产的一个所谓的黄金时代，就是野蛮生长的时代过去了，我想这一点可能要必须清醒地认识到。#p#副标题#e#

　　目前大规模的产业、行业都一定要变化，这个也对，回到美国，回到哪儿，不可能一个地产行业占全国性的地位份额他们大，这在国际上是不可能的，再一个很大的规则的改变就是地方政府的财政模式会发生变化，靠卖地的土地财政模式在下一届政府一定会变掉的，如果地方政府不能再以卖地为生的时候，这个房地产的行业规则就发生了巨大的变化，所以这个行业总体来看要走向一个衰落的，就是行政的手段会进来，市场的手段会被挤出去。像中国所有的行业，钢铁、能源全都完成了国企垄断，这方面也会完成一个市场的、行政的垄断，我的判断就是这么一个判断，短期的报复性反弹有可能出现，现在人们完全是在压抑，限购啊，不许你买，但是当保障房市场不真正成熟的时候，这个问题还是解决不了。所以我想目前，这一年是房地产市场开放以来发生剧变的一年，到明年会发生巨大的游戏规则的变化。

　　0352房网：您说下半年可能会集中性的出现一些行业性的问题?

　　黄怒波：会的，因为资金链这么紧张，限购政策这么紧张，我认为一些企业会顶不住的。

　　0352房网：现在炒得比较多的一件事情就是二、三线城市的限购。

　　黄怒波：三、四线也会限购的，现在这都是政治任务，现在游资，你这么想，通胀的原因在哪儿?就是因为钞票发多了，发多了现在没有把它吸纳掉，这个资金就到处在跑，跟一股洪水一样，你一堵它不是蒸发了，而是到处在跑，所以一线限购资金跑到二、三线;二、三线限购就跑到三、四线城市，就是人为的走到哪儿把哪个地方的房价给炒起来了。

　　0352房网：这是一个恶性循环。

　　黄怒波：这是个恶性的，我认为根本的问题可能从国家的整个财政政策、经济政策要改变，比如说朱镕基总理上来的那几年没干别的，就是把流动性收紧，把过剩的钞票收回来，他的办法就是卖国企，大量的改革，卖国企，好不容易把资金收回来，现在咱们不是一个4万亿的问题，地方债那么高，这些钱靠人为的去压是压不住的，问题是怎么把这些钱收回来，不收回来的结局是资金走到哪儿，哪个地方的价格就上来，这个问题没解决。

　　0352房网：你刚才讲到地方的财政收入结构不发生改变，整个房地产的问题是治不了根的?

　　黄怒波：是这样的，如果地方政府还是靠卖地为生，这个房价一定下不来，它不可能做天使说我土地卖得越低越好，对吧?它会卖得越高越好，卖得越高就把房价推得越来越高，房价推高，整个的建设成本、拆迁成本全都上来了。

　　0352房网：香河问题你怎么看?

　　黄怒波：香河肯定是一个典型的地方政府的卖地财政的集中表现，这届政府为了它的政绩会把后两、三届政府的地都卖掉，我才不管你后面呢，所以他说不管是违规卖地也好，所谓的超常规发展，就是胆子大嘛。

　　0352房网：有人说如果香河的地万科把它的房子拆了，或者变卖了，其他的地被退回到农民手里，这样的结局是一个多输的局面，您有什么看法?#p#副标题#e#

　　黄怒波：那也不能说干了错的，地方政府把卖了的地收回来了，还是盖房子，这肯定也是个问题吧，那要看中央的决心了，是吧?如果在西方国家一定会的，就是说你把这个复耕了。万科是很无辜啦，但是他没有斗争经验，没有想到地方政府给他设那么一个非法陷阱。

　　0352房网：你刚才讲到包括动车事故等的一系列的社会问题，中坤在发展的过程当中你一直贯彻一条，就是中坤不会上市，但是同时另一方面你又在大做慈善，包括对北大的捐赠。

　　黄怒波：嗯。

　　0352房网：对一个非上市公司来说，本身就不是公众公司，但是你对慈善还是有比较大的热情，这方面的考虑是什么?

　　黄怒波：当然跟我有关系，我穷过来的嘛，你有了钱，也知道别人穷着难受;第二我做企业的目的也不是做一个商人，就糊里糊涂做了企业了，但挣了钱还得还给社会，钱现在对我也没有概念，我整天去个机场，去海拉尔机场，说一杯咖啡80块钱，我们去早了，离飞机登机还有两个小时，又没有贵宾厅、头等舱没有，我说咱忍着，不喝不行吗?上了飞机再喝，也舍不得花那个钱，这种节俭，比如说走机场办的贵宾通道一年要花10几万块钱，我说我跟普通人一样不就行了吗?就是说穷惯了的人对花钱上还有一个算计，就觉得浪费，舍不得;但是反过来你就知道，还有别人比你更穷，我就那么过来的，所以你就自己本能说那就省下来，让给别人，比如说你省下来多捐助一个西藏的孩子，一个家庭就不一样了，所以这个还是一个本能的。

　　第二个就是中坤做企业，像我一创立的时候就说要让我们为社会再多做一些事，这个钱还是要还给社会，还给员工的，这么活你就活得不累，所以你也不会急着当什么老大，所以我们定的口号叫“广积粮”就是现在我们好好做项目;然后“慢发展”，不要那么快，那么快干吗?你看中坤现在不也挺好的?也不着急;然后“不称霸”永远不当老大，这不是就活得很轻松了嘛，企业就稳了。

　　但是最后的一句话是“财富要还给社会”，我多次讲过，我最后的集团的财富的一半一定会捐给北大的，剩下一半是员工的，员工大家发展，这是一个企业的理想，这是作为一个北大人的理想，这么做你的心态慢慢就会平和，也不会非得多要几个项目，多要你不是还得捐掉吗?那就把手里的项目做好了算了，当然这也是登山登出来的，登完山你觉得人真的不过如此，你也可能会死在山上，那么多山友还在山上，你活着下来了就太幸福了，再反过来人生也很短，也不过如此。