一边全省救市 另一边全省放宽 楼市冰火两重天

摘要：12月20日黑龙江人民政府网发布一则消息，省住建厅当日召开全省房地产经济运行调度会议，着力研究年底前房地产业增长工作。

       会议要求：

       一、多措并举促销，尤其是在本地居民购房刚性和改善需求方面想办法、促销售、见实效，积极服务房企，开展线上、域内外商品房促销活动。

       二、落实各类购房补贴优惠政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能。

       三、积极引导市场预期。要加强舆论引导，增强房地产消费意愿，提振市场信心。

       会议尤其强调要因城施策，进一步加大工作力度，确保今年工作收好尾，明年工作起好步。

       可惜这份文件在政府网站只存在了不到24小时，就被撤下，澎湃新闻报道显示，网站上已经找不到原文。

       尽管官方没有进一步解释原因，但黑龙江房价下跌是有目共睹的。

       12月21日易居研究院的《31省份房地产行情报告》显示，前11月全国有13个省份房价出现下跌，黑龙江下跌10%位居首位。

       我们在10月份的一篇文章里，已经和檀香们详细聊过当时哈尔滨的全国第一托市举措：《第一枪打响 北方“冰雪之都”主动出手托底！金九银十暗淡 楼市寒冬终迎转向？！》

       当时哈尔滨的平稳楼市的措施有：

       1.发放购房补贴。全日制博士10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

       2.放宽预售门槛。对于绿牌、蓝牌开发企业，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

       3.降低公积金贷款门槛。二手房公积金贷款，房龄年限由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

       4.新市民买房补贴1万元，公寓按民用水电执行。

       国家统计局数据显示，哈尔滨11月份新建商品住宅销售环比下降0.7%，同比下降1.7%，自8月开始已连续4个月出现下降。

       11月份，哈尔滨商品房成交3295套，成交面积33.5万平方米，环比下降3.8%，同比下降49%，仅为去年同期的二分之一。

       作为省会都扛不住了，更不必说黑龙江省内的其他城市，面临多么艰巨的楼市去库存压力。

       临近年末，哈尔滨的楼盘促销还在继续，这已经变成了整个市场的共识。

       哈尔滨、佳木斯、大庆等地的优惠购房政策，主要集中在人才购房补贴、农民进城买房补贴、返乡置业、域外居民购房、公寓支持等等。

       一句话总结，对于库存高的三四线和哈尔滨这样的弱省会，最需要的不止是单独的优惠政策，而是信心。

       黑龙江出台政策的当天，房地产公司股价出现大批异动，充分说明这一剂强心针当时的影响力。

       可惜强心针的持续时间毕竟太短，于是城市和房企们，只能再次裹紧被子。

       西安逆袭 又撞上疫情 怎么持续？

       黑龙江在寒冬中煎熬的时候，哈尔滨2272公里外的西安，今年以来却逆势上行。

       克而瑞数据显示，截止2021年三季度西安出现12次万人摇。

       其中人气最高的航天城山水美树项目，获得2.3万组意向登记，超过1.8万人摇号，争夺424套房源，综合中签率2.355%。5月29日开盘的中海曲江大城，102套房子吸引1.2万人摇号，中签率不足1%。

       西安在20多个新一线城市里，一直被视作风向标。

       2015年后西安楼市迎来上升期，一二手房持续供不应求。最火热的曲江新区，2015年价格在8000元/平米左右，到了2021年区域内二手房普遍超过25000元/平米。

       2020年随着早期疫情得到控制，西安楼市迎来复苏并且出现万人摇盛况。

       7月开盘的紫薇东进，凭借区位优势和高性价比，吸引超过1.1万人参与摇号，从用户画像来看，既有本地西安人，更多的是这两年引进的人才。

       数据显示，2017年，西安市（不含西咸）户籍迁入人口规模达到25.2万人，同比增长300%，2018年迁入人口上升到76.5万，同比再增长203%。

       七普调查显示，西安常住人口达到1295.29万人，相比2010年增长52.97%。

       短时间内大量人口的流入，最容易刺激的是房地产。

       根据当地楼市成交数据，2015年三房成交占比首度超过二房，2017年，三房成交占比突破50%。2016年，四房成交占比首次超过10%，到2021年前9月，比重接近30%。

       那么未来西安的发展方向是什么样的呢？

       一句话总结就是筛选人口数量，提升人口素质，增强产业质量。

       10月份我们看到杭州默默提升人才引进门槛，取消大专生直接落户，硕士必须先缴纳社保才能落户。

       杭州在上一个3年周期的抢人大战里，毫无疑问是最大的赢家，直到2021下半年政府才主动开始收紧政策，填补漏洞。

       10月杭州楼市开局以来，十一假期期间市区成交53套二手房，其中住宅成交46套，创近6年以来新低。

       西安也是如此，规定8月31日起，E类人才在住房“限购、限售”区域内购买商品房的，除提供人才认定的相关证明材料外，还需提供已在西安连续缴纳12个月的社保或个税证明。

       E类人才是指产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才，包括具有硕士、学士学位，中级职称、技师等相应职级的人员。

       从全国范围来看，绝大部分三四线都可以取消落户限制。一线、二线城市核心区的限制，也可以大幅度放宽松，促进人才的流转。

       广东就试图在城镇化的下一个十年里，率先实施全省落户放宽。

       12月20日，广东省人民政府印发《广东省新型城镇化规划（2021―2035年）》，同时宣布全面放宽特大城市和Ｉ型大城市落户限制。

       文件里提到全面取消城区常住人口300万以下的ＩＩ型大城市和中小城市的落户限制。

       广东省只有广州、深圳两个超大型城市，这意味着落户放宽利好所有卫星城。

       佛山、东莞、中山、珠海都会因为广东落户新政，长期收益。

       对于曾经站在抢人大战风口上的西安，除了思考如何安置人才，2021年底还有一场硬仗要打。

       那就是眼下的新一轮战疫。