邓浩志：楼市最后冲刺开发商拿什么吸引买家

　　2012年还剩最后一个月，广州楼市全面进入最后的冲刺阶段。据了解，与去年年底楼市相对低迷不同，今年楼市逐步升温，12月仍将是新盘新货的推货高峰;为了冲刺最后一月业绩，有不少开发商想出各种花样吸引买家买楼。根据某网站数据显示，今年12月广州十区两市预计有54盘推出新货，全新盘占17个，老盘推新有37个，城郊六区仍是推新主力，推新项目共35个，占比64.81%，中心六区预计有19盘推新，占全市新货量35.19%。各区各盘都有自己的吸客绝招，那么，到底哪个区域更能抓住买家的眼球呢?哪个楼盘更值得消费者期待?

邓浩志

　　市场现状

　　上周预售住宅创新高豪宅即将扎堆上市

　　据最新统计，上周(11月19日~11月25日)，广州十区二市派出12张住宅预售证，11个项目合共新增3413套预售住宅，几乎是整个10月的总和，环比上周(1758套)上涨94.1%。新货分别来自天河、荔湾、白云、黄埔、番禺、南沙、萝岗、增城8区。市郊6盘合共新增2420套房源，占比全市总量7成。户型方面，100平方米以上(含别墅)中大户型占主导，有1764套货量，占了全市总量的51.7%，其中，200~300平方米豪宅共515套，超过今年以来各月该面积段的总和。

　　预售住宅主要集中在市郊，共有2420套新货，占了总量的70.9%。番禺、南沙、萝岗、增城四区共6盘有新货拿预售证。其中，番禺区凭借万科欧泊、金沙御苑两大全新盘合共1644套新货，领衔十区二市。萝岗两大豪宅别墅盘——中海原山别墅、雅居乐富春山居联手新增539套房源。之前三周共增2189套房源的增城，上周仅一盘有121套新货，脚步放缓。南沙则继续不温不火，仅中惠璧珑湾一盘新增116套房源。

　　在12月预计推新的54个楼盘中，住宅48个，商业6个，其中方圆E时光预计12月同时推出写字楼和公寓产品。从每月推新楼盘数量分析，由10月63盘预计推新，11月56盘推新到12月54盘推新，广州楼市第四季度推新势头十分强劲。另据了解，天河区、海珠区、白云区、番禺区和萝岗区等多个板块的豪宅在12月扎堆上市，如珠江新城板块的尚东君御、海珠区的保利天悦(预计售价3.5~4万元/平方米起)、白云区全新盘中海云麓公馆(预计均价4万元/平方米)、番禺区的高端盘珊瑚天峰、萝岗的雅居乐富春山居等。值得一提的是，在10月和11月全市成交量稳健的保证之下，不少别墅项目大胆入市;12月全市共有7个别墅项目预计推新，较11月增加了4个，环比大涨133.33%。

　　12月楼市有三大区域值得关注。受国家级新区获批利好影响，大量置业需求自9月底起转移至南沙。目前南沙区在售待售共27个楼盘(包含住宅和别墅)，12月有5个楼盘预计推新。由于大型房企如雅居乐地产和中海地产年底发力，加上6号线将于明年开通，沉默一时的萝岗区成为下半年楼市的热区。据统计，萝岗12月共有4盘推新，达到了今年推新的最高峰，环比11月激增3个。下半年以来，在佛奥广场、富力盈凯广场和富力盈通大厦等高端商业物业和美林湖畔、中海花城湾等新旧高端住宅的大肆造势下，楼盘稀少的天河区成为热点，12月仅有4盘预计推出市场，投资者可重点关注全新盘尚东君御和吹风多时的峻林、方圆E时光。

　　开发商策略

　　各出奇招花样百出

　　为了冲刺年底业绩，不少开发商想尽花样吸引买家买楼。据了解，广州全市12月预计推新楼盘中24盘有推新优惠占比为44.44%。环比11月(优惠盘占比35.71%)明显上升。对此不少行内人士称，无论是何种高明的促销手法，都不如直接降价来得实在。方圆地产首席分析师邓浩志表示，去年年底楼市低迷，开发商们都在积极推货，但市场反应并不好，开发商普遍资金紧张;今年形势发生了改变，二季度开始楼市持续回暖，大房企普遍已提前完成今年的指标，房企资金较为充裕，降价促销的可能性不大，位处热点区域(比如南沙)的项目甚至有涨价的可能。

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　　直接派：别墅组团可享受7.8折优惠

　　市区优惠主要集中在荔湾区和白云区，郊区优惠主要集中在花都和南沙。12月推新楼盘优惠力度较大，不少楼盘给出了诱人的优惠：洋房方面，白云区的中海云麓公馆新货诚意登记20万元抵50万元;岭南新世界新货开盘当天享8.8折;星汇金沙购房享9折优惠。别墅方面，花都颐和山庄诚意登记半山别墅组团“熙悦山”登记享7.8折优惠;荔湾区的富力唐宁花园的双拼及联排别墅新货交20万元诚意金开盘时享额外8.8折优惠。

　　据了解，去年开发商集中打价格战，市中心甚至有不少楼盘楼价“跳水”，但今年大多数优惠高的楼盘位于郊区，市中心的优惠楼盘多为豪宅，吹风价相当高。不少行业人士建议，有需求的市民可趁着年底楼价还平稳时入市，明年整体楼价可能会稳中有升。

　　知性派：高价位邀请名人明星提前暖场

　　为给12月份开盘的楼盘助威，不少开发商邀请了明星或知名经济学家到现场。上周末，雅居乐富春山居力邀台湾第一名模林志玲亲临现场，现场相当火爆。雅居乐地产冠名中国新经济力量论坛，邀请世界投资家和金融学教授、耶鲁大学教授罗杰斯、央视名嘴芮成钢、国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长王一鸣等多位经济学者，大谈中国战略性新兴产业发展。

　　无独有偶，广州增城万达广场上周六也邀请了TVB视后邓萃雯莅临新品发布会，当天营销中心迎来了客户近500人次，当天就有十数组客户现场直接登记。多位业内专家表示，开发商邀请明星或行内名人到销售中心现场，是宣传的有效渠道，更可提升新产品的知名度，但最终产品能否成功销售出去，还得看新项目的产品、价格等。

　　民生派：除了低价还是低价

　　作为恒大地产进驻粤西的第一个项目，12月2日开盘的恒大泉都将延续恒大一贯的“开盘必特价，特价必升值”的惠民政策，目前进行VIP诚意登记的客户开盘当天可获得额外85折。集团旗下其他在售楼盘如恒大御景半岛、御景湾也将延续金九银十的特惠政策，继续以性价比优势吸引买家。

　　据了解，恒大泉都项目别墅单价每平方米4980元起，洋房总价17万/套起，还送7万元的豪华装修。记者在现场看到，近期该项目每天的来访量不断上涨，参观者甚至在销售中心排起长龙。

　　金融派：提供免息月供助买家置业

　　为买家提供“7成楼款免息月供”一直是祈福集团推货的杀手锏，近期即将开盘的祈福·辉煌台项目也不例外。相关负责人介绍，辉煌台项目将推出了3重金融特惠：首先是预登记9折;其次是业主和员工额外99折，而重头戏则是发展商提供“7成楼款免息月供”。有业内人士分析，只有开发商资金实力非常雄厚，才能采用这种方式进行营销。