国土资源部景气指数反转下行结构调整亟待提速(2)

2013-12-11 来源：0352房网编辑：张晓波

　　在城市产业结构调整、租住刚需不断释放、用地结构亟待优化、经济持续发展等刚性增长的背景下，土地需求在政策调控下短期内加速释放。土地市场出让价格的波动变化，表征出土地市场发展潜力和动力的现实因素和政策调整期的市场敏感反应程度。当前出让价格趋稳，是全国一线城市“地王”频出、商品房价格连续攀升等现象和三线城市房价持续回落等现实的综合结果，其背景则是我国宏观经济发展的地产市场支撑需要和资源引力不足城市房地产市场过量供应的现实反映：当今中国，从北上广等一线城市到各省会等二线城市再到区域中心如温州等三线城市，房价从高到低，已经形成价格链条。与此对应，资源从高到低，也已形成市场导向。

　　3.地产景气指数下滑两成

　　三季度，地产景气分指数环比下滑25.1%，同比下滑10.4%，落至496点。

　　从成分指标看，新增人民币信贷规模环比增加22.7%、地产股价指数环比上涨21.4%，同时房地产业投资总额环比下降31.6%、商品房销售面积环比下降27.5%。

　　地产景气分指数是CLI综合指数中直接反映我国宏观经济发展动态的先行指标，综合来看，该数据构成指标的涨跌反映出当前我国宏观经济发展短期内缓慢复苏和地产市场发展长期性内在波动综合作用的复杂态势。

　　地产景气分指数下滑，一般发生在当年4季度到次年1季度之间。下滑幅度一般在6%左右。在3季度下滑20%以上的数据现象，还是近年来第一次。这次下滑，短期看是由于地产投资总额下滑和销售面积的高位回调，长期看可能是中国经济特别是城市经济发展动力的一个转折信号，以房地产经济为主的地产市场动力机制正在消逝，以实体经济和产业用地为主的地产市场亟待发展。特别是在信贷规模、地产股价“双升”背景下房地产业投资总额、商品房销售面积增速“双降”，表明从发展趋势来看，地产市场已经处于高位，回落趋势可能性正在加大。同时，对即将面临的经济体制改革预期的不稳定性增加。

　　4. CLI预警信号灯分析

　　运用μ-σ[1]法则，结合宏观经济相关指标变化，分析各指数预警状态。

　　2013年三季度CLI综合指数显示绿灯状态，继续在正常区间运行，市场规模指数显示红灯，即进入偏热发展区间，出让价格分指数则继续保持自2012年一季度以来的绿灯状态，在合理区间内运行。

　　结合前面分析，除出让价格分指数主要由于政策因素保持平稳外，市场规模分指数显示红灯，土地出让、划拨用地持续增加是表面原因，内在原因则是我国长期地产市场发展的内在需求所引致而产生的现象。宏观经济形势促使国家在土地供应方面加大力度支持发展，市场规模分指数反映了这一现实情况。地产景气分指数由红转绿，则表明经过房地产市场调控，自2009年1季度以来不断膨胀的地产市场正在回归正常发展区间，也说明市场对于当前政策调整期的观望态势。

　　总体来看，CLI综合指数自2012年以来处于调整期。地产市场发展惯性使得市场规模持续偏热，出让价格相对平稳，地产景气反复波动。下一阶段，土地政策改革探索还将持续，管理体制改革也稳步推进，土地市场或将面对深层次调整。

　　三、指数走势预测及有关建议

　　根据三季度数据及指数历史发展趋势分析，预计全年土地市场将会在小幅回落中趋稳，其中：市场规模指数将会在四季度继续攀升，从而使2013年市场规模达到历史新高;出让价格指数继续趋稳或小幅回落。考虑到3季度各大城市土地销售情况、各大房企商品房销售情况和国家对房价的宏观调控导向，基于3季度价格走势，预测价格指数将会继续趋稳甚至小幅回落;预测一线城市“地王”现象将会减少，三线城市“弃房断供”现象将会有所减少，房价将会逐渐稳定，全年价格指数将会稳定在240点左右;地产景气指数继续回落可能性较大。根据地产景气指数先行特点，同时考虑到地方政府土地财政、城市债务问题、宏观经济发展形势、即将召开的三中全会和经济体制改革前后可能引起的变化以及地产市场的区域性、结构性特点，预测全年地产景气指数继续回落可能性较大，但降幅会逐步缩小。

　　三季度CLI中地指数令人关注的数据变化是在规模分指数上涨并亮起红灯的情况下，地产景气分指数环比下滑25.1%，同比下滑10.4%，这说明当前地产市场在土地供应因素促动下，正在经历由量变向质变的累积过程，在土地管理相关政策上，有如下两个方面值得关注：

　　一是从土地用途来看，土地利用重心出现向实体经济倾斜的现象。过去10年间，我国M2增速多数时期高于同期经济(GDP)与物价(CPI)涨幅之和，货币供应量的增长超过经济的实际需求，部分货币供应量游离在实体经济之外进入房地产、高利贷等高回报行业，逐渐造成了部分城市(尤其是东南沿海)实体经济“空心化”。同时，当前我国土地城镇化明显快于人口城镇化，部分城市存在过多依赖于房地产开发推动城镇化、对实体经济的发展重视程度不够的现象。新一届政府决心调整经济结构，促使资金从房地产领域逐步向实体经济领域流动。在此背景下，未来压缩影子银行业务，放缓社会融资增速、压缩行业资本投资逐渐成为新的金融政策调整方向，房地产行业将进入全新发展周期，为土地供应重心从房地产转向实体经济、通过土地供应引导和配合产业结构调整指明了方向。

　　二是从土地来源来看，应加快推进农村集体建设用地流转，解决部分地区建设用地来源趋紧的问题。例如，可以将农村集体建设用地流转、农民宅基地置换全部纳入城乡建设用地增减挂钩试点大框架范围。可以参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。土地可以用于除商品住宅开发之外的工业、商业、旅游业、服务业经营项目和基础公共服务设施建设，促使“大市场”背景下土地利用效率的持续提升。

　　2013年CLI进入300时代，整体处于历史高位。下一阶段，应把握经济结构调整和管理体制改革的契机，深化土地集约节约利用，促进发展方式转变，不断推进宏观经济的实体化进程，促使CLI回归良性发展年代。

（责任编辑：张晓波）