许小年：房地产调控政策的“三不合理”(2)

2011-07-19 来源：许小年博客编辑：狄海霞

　　第三，调控政策不符合经济学原理，由此决定了政策作用的有限，而且是弊大于利。

　　房屋是具有消费和投资双重属性的商品，投资的目的是资产的保值和增值，保值、增值都是未来事件，投资品的价格因此与当期供给和需求的关系不大，而主要取决于预期未来的供给和需求。以此观之，报社记者晚上到小区去数电灯，纯属浪费时间，因为灯泡告诉你的只是当期供需之差，而不是预期的供需失衡。很有可能正好相反，当期空置率越高，表明对未来供应短缺的预期越强烈。

　　不少人把房产投资说成是“投机”，由此找到了打压房价的精神武器，就像京剧中贴上一个白色脸谱，不需要任何理由，五尺汉子就立即变成龌龊小人。尽管贴脸谱的方法不可取，结论倒是正确的，因为无论从金融学、经济学还是法律和常识上，都无法区分投资和投机，投资和投机是一回事儿。但若因此将投资押上道德的审判台，那将是无知和愚蠢的胜利。

　　如笔者在另外两篇博客文章(“房价为什么还会涨?”，“房价为什么不会大跌?”)中所述，如果将收入、婚龄人口、城镇化等因素决定的需求称为“刚性需求”的话，对“弹性需求”或者“投资/投机需求”影响最大的就是通胀预期、替代性投资品以及未来房屋供应。预期未来通胀越高、持续时间越长，购买实物产品以保护储蓄价值的冲动就越强，当期房价也就越高。预期未来投资渠道继续狭窄，当期的需求就越旺盛，带动当期房价上升。

　　未来房屋供应取决于土地供应，“18亿亩红线”使预期基本无悬念：地产商和百姓都认为土地供应会越来越少，房产将越来越稀缺。在这样的预期下，地产商捂地，放慢开发节奏，当期供应下降;在这样的预期下，消费者抢购，各地频现“日光盘”，开盘即销售一空。僧多了、粥少了，房价焉有不涨之理?

　　预期是关键词。“国十条”、“新八条”、“限购令”仅针对当期供应和当期需求，对预期几乎没有影响。如果说还有一点影响的话，那就是增加了未来的不确定性，令开发商更加谨慎，令购房的心情更加迫切。难怪调了这些年，房价越走越高。

　　3600万套保障性住房对未来供给和需求的预期有无影响?当然会有，但哪个方向还很难讲。地从哪来?钱从哪来?地方政府过去靠卖地弥补赤字，今后不仅卖地收入少了，而且还增加了一块保障房的建设开支，这一进一出的亏空谁填上?若无财税改革，又有谁能填上?在房地产市场复杂的利益博弈中，地方财政从来就是举足轻重的力量，3600万套保障性住房没有改变基本的利益格局，地方财政依旧是个有待解决的问题。

　　改革恐怕是绕不过去了。财税改革，平衡地方预算，消除土地财政。土地制度改革，建立真正的土地市场，彻底扭转土地和房产长期稀缺的预期。

　　这是一个“完全的”、对民众“没有任何副作用”的方案，就看政府能否笑纳。

（责任编辑：0352房网）