沈建光：妙论房价拐点对经济的直接影响(2)
2011-07-29 来源：0352房网 编辑：乔铭
货币收紧政策仍将继续。由于决策层认为当前的经济增长速度和就业都处在合理水平，稳定物价和管好通胀预期仍是今年宏观调控的首要任务。因此，在通胀明显得到控制之前，货币收紧政策仍会持续。一方面，今年以来，央行已经存连续5次上调存款准备金率，并强调调准备金不存在绝对上限，因此仍存在进一步上调的可能性。另一方面，官方和市场利率上升，更将加大购房者的成本。“新国八条”将二套房首付款上提至六成，并要求贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而近期，更有部分地区银行将首付提高至四成，贷款利率上浮5%-10%。因此，自去年10月份开启的新一轮加息周期，对楼市产生较为深远的影响。
房地产商资金趋紧。陆续披露的上市房企4月份销售数据显示，万科[简介 最新动态]、保利地产[简介 最新动态]、金地集团[简介 最新动态]等一线房企销售面积和销售金额或增速出现放缓或下滑，为历史上各相关公司单月销售数据中罕见景象。而与销售放缓相应，当前房地产企业存货显著增加。截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比增长幅度超过40%;
销售下滑，库存增加，使得房地产商的资金更加趋紧，融资困境进一步显现。1-4月，房地产开发企业本年资金来源同比增长17.4%，增速较前3月下降1.2个百分点。而自筹比例的占比显著增加，前4月，自筹资金占比为37.4%，较前3月提高0.4个百分点，比年初提高3个百分点;另外，其他渠道融资同样出现困难。由于房地产企业发债利率很高，企业的融资成本同样较大。另外，在民间资本对房地产商的贷款利息也在不断提升，最高的已经接近40%。
保障房建设保证投资不会出现大幅下滑。尽管当前商品房销售出现下滑局面，但由于大量保障性住房的持续建设，今年投资增速不会出现大幅下滑。1-4月，全国完成房地产开发投资同比增长34.3%，增幅与前3月基本持平。而前4月全国房屋新开工面积同比增长24.4%，增速比前3月提高1个百分点。同时，1000万套的保障房供应也将带动相关产业发展，因此不必过于担心调控政策会对钢铁、建材、工程建筑机械等上下游产业和经济造成较大影响。
地方政府土地出让收入相应减少。统计显示，前4个月，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成，可见，今年地方政府依靠土地获得的出让金收入将会有明显减少。
总体来看，由于当前一线城市的房价并未出现明显下降，预计政府的房地产调控政策仍将继续。而在“更加严厉的新一轮房地产调控政策”、“房地产税试点逐步深入”、“货币收紧政策仍然持续”、“房地产商资金链更加趋紧”、“保障房供应充足”、以及“一线城市房价并未明显下降”的六大重压之下，一线城市的房价拐点为期不远。
但是，由于潜在的房地产需求强劲，并且房地产作为中国经济的重要支柱，预计全国房价下跌空间有限。笔者预计，房价下跌的幅度会位于5%-10%之间。而房价拐点越早出现，销售额便会越早回升，政府严厉的调控，如限购政策等，便会越早减轻。因此，房价拐点尽早出现，并非坏事，反而有利于房地产市场和中国经济的健康发展。
保障房建设保供给。今年保障性住房建设加大、保障性住房用地将单列、更将是房屋供给的有力保障。由于今年用于公租房等保障性安居工程建设共计1000万套，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，大量的保障房建设将确保房屋市场的供应。
早前，国土资源部公布了2011年全国住宅用地供应计划。供应总量21.8万公顷，较2010年计划供应量和实际供应量分别增加了18%和74%，其中保障性住房用地供应量7.7万公顷，商品房用地供应量14.1万公顷(其中中小套型商品房用地9.4万公顷)，较上年实际供应量分别增加了213%和40%。保证土地供会有力的促进保障房建设落到实处。
资金来源更为广泛。资金来源一直是能否实现保障房供应关键。据住房城乡建设部介绍，今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集，剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。根据早前预算安排，
2011年中央财政将投入1292.66亿元用于住房保障。地方政府正在制定计划，加大保障房的财政投入。例如，部分省(市)决定中央分配的政府性地方债券资金留省部分，全部用于保障性住房建设;部分省(市)提高土地出让净收益用于保障房建设的比例等;另外，北京早前提出应允许有条件的地方政府自行发行债券，北京经济的发展状况已经具备这样的条件。如果地方政府的发债能够得到推进，将缓解因土地出让金减少造成的政府财政收入下降，并有利于保障房建设的资金投入。当然，如何唤起社会投资加入保障房建设仍是关键问题。而积极探索保障房运行盈利模式，是从长期来看，解决保障房资金难的关键。
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