保障房体系未完善透明 致多家房企参建难上加难
2011-06-30 来源：未知 编辑：狄海霞
近日，资本市场终于迎来两个多月跌跌不休后的第一缕“曙光”，其中保障房概念板块异军突起。
云南城投(600239,股吧)(600239.SH)，这家早已因大规模参与地方保障房建设而为投资者追捧的地方保障房建设企业，股价一路飙升;另一家地方保障房建设的重点参与企业首开股份(600376,股吧)(600376.SH)发布公告，公司向银行间市场交易商协会申请注册，拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金将用于保障性住房项目的建设，近期股价业表现不俗。
保障房的能力似乎还不止于此。就在上周四，水泥股集体大涨，并且带动玻璃、建筑建材和机械等保障房概念股集体飙升。
有分析人士则分析，保障房作为主题投资概念再度受到资金青睐。一时间，保障房迎来了它对资本市场庞大影响力的又一次高潮。
保障房最近成为低迷市场的一剂“强心针”：“涉保”上市公司股价逆市大涨、保障房投资成为商品房投资萎缩的最“给力”补充。
所以，当住建部的一则报告披露，我国百强房企中有七成企业缺席保障房建设时，很多人颇感迷惑，不是迷惑这些房企没有社会责任，而是疑惑这么一个“名利双收”的“香饽饽”，会有那么多房企不懂得珍惜。
原因何在?综合多位业内多方人士的分析，许多地方“有做头”的保障房项目大多被当地政府背景的企业占据，外来房企尤其是民企根本没机会，这是其一;其二，保障房多种类型的项目，尚未能形成公开、透明、成熟的运作体系，存诸多未知风险，房企不愿也不敢冒这个险。
同策咨询研究部总监张宏伟说，“保障性住房的关键在于土地问题，参与保障性住房建设的主体的盈利空间多少也在于土地的问题，地方政府不在土地问题上让步，地方政府发债也好，企业平台融资也好，进行保障性住房建设都是无稽之谈，这也是百强房企中有七成未参与保障房建设的主要原因。”
可是，住建部一个报告披露的情况，让许多人有些看不懂。这份由住建部政策研究中心披露的百强房企《中国房地产企业社会责任实践报告》显示，截至目前，房地产企业参建保障房的整体情况并不乐观，百强名单中仅有30家在2007年至2010年间参与保障房建设，排名前十的企业全部参与，其他70家房企未参建。
为什么多数地方的保障房项目开发建设，以地方政府背景的企业为主?这才是问题的关键。
陈晟指出，“据我所知，多数地方政府对参与保障房项目的企业，是有较高的门槛设置的。例如在上海，一般要求开发企业拥有一级资质，仅有少数情况下会允许仅达到二级或再低资质的房企参与。”而拥有一级开发资质的房企，占房企的比例就不高。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，一些相对优质的保障房项目，尤其是在一些中小城市，这相当于是企业稳妥的盈利机会，但现实情况是，除了有当地政府背景的企业外，其他房企基本没有机会。“很多地方政府将这些项目直接给指定的企业运作。”
对此，不少民营房企的一些高层深有体会。“没有门路。”是记者采访的多位相关人士普遍提及的一个关键因素。
“这些主导地方保障房项目的国企，虽然在当地拥有相当的市场占有率和影响力，但其真正规模其实并不大，绝大多数并不在百强房企之列。”中国指数研究院副院长陈晟说，从统计的因素，这也是出现百强房企7成未参与保障房的一个原因。
景瑞集团董秘许朝辉就曾坦言，作为民营企业，景瑞很关注保障房的投资机会，但不知道怎么进入。“不少地方政府在保障房的土地供应、开发流程、投资回报等具体方面的游戏规则，还不是很透明、成熟，我们也是欲投无门。”许朝辉说，这是一个巨大的市场，虽然总体利润较低，但民企同样很有兴趣。
而面对存在太多不确定性的保障房项目，市场化房企对新投资要求较为严格、谨慎，往往只能选择放弃，至少不敢全面介入。
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