土地出让现高门槛 后期监管日渐收紧违规锐减
2011-12-08 来源：0352房网 编辑：狄海霞
在房价迎来拐点之际，各地的土地出让计划频现流标。有迹象显示，已有部分地方政府开始有所行动。比如，杭州经济开发区近期出台文件，提出对经济开发区企业员工首套购房发放补贴;重庆重提购房退税，强调对首次置业补贴;北京下调土地竞买保证金并放宽交款时限，并放松土地出让中关于保障房的配建条件等。
“前一个星期，出让地块的底价还不知道，前三天才公布，根本来不及准备。所以猫腻也多。”朗诗集团投资部经理黄晓铃说。可见的是，在有些城市的土地出让过程中，出让方会人为设置门槛。一位上市房企高管还提到，如果是内定的话，开发商报名直接就被劝退，要么就在招标文件上动手脚，让你来不及报名。
此番国土资源部网站挂出的《意见》还特别提到，要“推进招标拍卖挂牌方式出让建设用地使用权和新设矿业权，深化土地和矿业权审批制度改革，严格实行审批接办分离、网上报批、联网审查、集体会审、限时办结、结果公开，接受社会监督”。
黄晓铃12月7日称，目前上海、杭州、南京等大城市的土地出让制度相对比较规范，而部分中西部城市则不太规范。她举例说，山西某市相关部门办事效率比较低，从拿地到开盘要三年，有些项目等不及，可能没拿到预售许可证就开始出售。拿到预售许可证后，价格可以再升回来。
黄晓铃还提到，到部分城市拿地，开发商前期就要介入，要付钱办好拆迁，因为很多出让地块都不是净地，“有的定向给你，有的不拍给你，另外补一块地作为拆迁费偿还给你。”据黄晓铃介绍，在部分城市出现的土地出让违规行为中，改变出让用途较为常见。比如，工业园区的用地开发出大量的住宅。
不仅仅是出让前，对于土地出让后的监管，此番《意见》也有提及：“建设用地出让后，必须依法管控，不得擅自调整修改容积率指标等土地出让条件;依法改变土地用途和调整容积率指标的，应依法按照市场价格补缴土地出让价款。”
此前，部分城市土地出让中，更改容积率也并不少见。“和当地规土局说一句就好了。比如某公司曾拿到一块动迁安置房地块，但实在没钱开发，政府就把安置房改成商品房，然后拿出售款付安置费。”前述上市房企高管说。银亿集团营销总监王士章12月7日称，上海几乎没发生过擅自更改容积率的事，原则上更改要以楼板价补偿。
不过，目前地方政府的松绑基本上没有触碰限购与限贷的调控红线。业内专家表示，预售资金监管的立意在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现，使开发商利用预售资金拿地再开发等高风险行为受到监管。
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