房地产金融发展的未来趋势和路径

2012-08-20 来源：k8 编辑：紫琳

　　张民耕：第一次到晋商会馆，第一次在这样的环境下讲话，我感觉有点“唱堂会”的意思，我今天努力唱好。我就脱开PPT讲，因为都是业内人士，而且关心的人士恐怕不是字面上所能表达的，我们讨论更深一点层次，更加内心一些的发言。

　　总的来说，要讨论一下房地产业金融化趋势和房地产基金，也就是说在现在宏观调控的形势下，房地产金融化的趋势已经越来越明显了。在这样的趋势下，民营房企出路何在?当然有找房地产基金的出路，我们看看这样的出路是不是存在，有没有发展的机会。

　　这一点不一定全体与会者认同，但我还是要特别强调，就是宏观调控常态化已经成为大概率事件，而且我后面还要加一句，我最近特别深的感触，任何把形势的反转或者把企业的命运寄托在宏观调戛然而止，寄托在政策的巨大变化下的奢望都是不切实际的，都是十分有害的。

　　第一，中央对于宏观调控的宣传已经到了无以复加的地步。前几个月不说，近几个月，由于经济形势放慢了速度，所以中央说对整体调控进行微调，银根放松了，由于银根放松，资金就从各个门路跑到房地产上面来，房地产界顿时又有所滋润，于是，5—7月三个月的销售有所回暖。这种回暖确实是开发商以价换量，但这种销售量的提高多多少少伴随着价格的上升。从全国统计数字来说，上升的范围不会超过5%，但对调控的组织者来说认为这是w大的问题，所以派出8个督查组下去查了16个省，现在督查报告还在最后的酝酿。

　　我们感觉到，如果房地产市场进一步回暖，并且是价格的进一步提高，新的调控措施有可能出来，因为现在整个市场成了惊弓之鸟，调控措施并不一定要有实质性的威力，只要有一个措施，有一个象征性的语言，这个市场就会受到极大的打击。就像前些日子中央经济工作会议，特别是把房地产调控加入了会议的内容，并且加以重申。第二天以房地产股为首的整个股票市场出现大跌，几乎达到了历史新低。所以宏观调控新的政策深度地加深是很有可能的。

　　第二，宏观调控目标来说是去投资化和去投机化，房地产主要成为生产和生活用品，而不是投资品，宏观调控这个方向是不会改变的。根据中国人多地少，房地产是中国人喜闻乐见的投资品，在这样的形势下，我们认为调控的方向，去投资化，去投机化是不会变更的，宏观调控的目标就是使价格合理回归，实际就是降房价，而降房价的任务远远没有完成。在这样的情况下，我们认为宏观调控是不会戛然而止的，可能会做些微的微调，或更加深它的深度，微观的微调都不会改变宏观调控的方向。在这样的形势下，对于宏观调控抱有任何幻想，认为它会反转是不切实际的。在我们全国房地产投资基金联盟里，各自房地产联盟企业里都把宏观调控常态化作为我们今后三五年工作的一个基本环境，这样才有可能应对房地产宏观调控的严峻形势。在这个严峻形势的情况下，有备而无患来找到我们民营房地产企业和民营房地产基金的一条出路。

　　说到原因大家也是耳熟能详，之所以调控不能放松，大家找到这几方面的原因：

　　一是城市化和经济增长的持续，这两个不断创造着对于房地产作为生产资和生活资料的刚性需求，这种刚性需求的增长是有可能造成市场结构性的不足，不足会引起一些价格上的上涨，而这个因素是不可能取消的。

　　二是中国土地制度的硬约束，一是18亿亩耕地，其实它最身后的原因是我们的宪法，我们的宪法规定城市土地国家所有，小产权房是越不过这个坎的，如果改宪法有可能，如果不改宪法小产权房是不可能成为合法的。因此而造成土地的供应没有弹性，因为没有弹性，所以一旦市场需求热，地价就伴随着房价往上涨，涨到面粉比面包还贵的时候，房价最后还是以涨体现它的价值。

　　三是过量的货币发行和低利率，现在有一个统计，20年来名义GDP增长了21.3倍，货币发行量增长的47.5倍，就是货币的发行量比GDP增长要高一倍还多，其实近几年货币发行量和GDP的增长根本不成比例。有人说近五年，GDP是2倍，货币是9倍的发展。作为货币过量发行的对应物就是人们要寻找保值增值的可能，而房地产产品是所有可以选择的产品当中最牢靠，最看得见，摸得着，也最为中国人所喜闻乐见的。二十年来，股票涨了28%，黄金涨了4倍，房地产涨了5倍，只要你一放松，房地产肯定会成为大家保值增值的投资品，于是也引起房价的上涨。

　　四是房地产的持有和交易低税负，鼓励了房地产的投资和投机，因为持有成本很低，投资和投机成为经济人的理性选择。所谓房地产交易税和房地产持有税能不能推出，推出有没有作用?我觉得，

　　1、房地产持有税是不能替代土地出让金的，因为它的量很小;

（责任编辑：0352房网）