房企巨头竞争加剧 政府将加强市场手段
2012-10-26 来源：0352房网 编辑：凯瑟
市场趋稳 房企巨头竞争加剧
融资潮的启动，无疑反映出房地产开发商对市场预期的变化。多数受访的开发商和市场人士向中国证券报记者表示，市场在经过几个月的底部盘整后，继续下挫的空间较小，未来将逐渐从底部走出。
根据国家统计局的数据，今年前三季度，全国房屋新开工面积、土地购置面积、商品房销售等指标继续保持下滑，房地产开发投资、房屋施工面积、竣工面积等虽有增长，但增幅仍持续保持回落。受此影响，9月全国房地产开发景气指数跌至94.39的新低。
自2011年1月“新国八条”出台至今，已有21个月的时间，期间市场交易量虽有短期的升温，但“限购令”等政策持续发酵，使得楼市于近期再度陷入低迷，这种低迷甚至影响到未来的市场供应。加之宏观经济增速持续放缓，多数分析认为，政策层面将不会有更加严厉的手段出台。
这种预期已经率先在股市上得以体现。从9月25日起，A股中房地产业的相关股票开始震荡上扬，其中，万科、招商等领先个股均有不错的业绩表现。
宋延庆表示，按照房地产行业的运行规律，每个下行周期都是大中房企的扩张时机，当前楼市恰好处于下行周期中，融资潮和拿地潮的出现也正是房企新一轮扩张的体现。
资金和土地被认为是房企后续发力的重要保证。在今年二三季度的拿地潮中，一些大型房企已获得较多的土地储备，成为下一轮的扩张资本。某大型房地产企业负责人表示，拿地的步伐暂时不会停止，目前还有不同区域的多幅土地在接洽中。由此可见，虽然多数房企刻意保持低调，但扩张之意难以掩饰。
分析人士认为，房企在本轮融资和拿地中的表现，将在很大程度上决定其后的竞争格局，在下一轮的市场份额中，大型房企的竞争态势势必会改变。同时，随着一些房企出售项目求生甚至被淘汰出局，房地产行业的集中度也将进一步加强。
在信贷持续宽松、土地市场升温的背景下，本轮市场竞争的大幕也许只是刚刚拉开。日前，监管部门指出房地产调控初见成效，必须坚持调控政策不动摇。近期，政策层面没有更严厉的手段出台被市场认为是利好消息。北京中原地产市场研究部总监张大伟向中国证券报记者表示，预计未来房企融资和拿地的尝试还将继续，这不仅是市场预期升温的体现，还将有助于楼市逐渐从低迷中走出。(记者 张敏)
多管齐下 强化市场手段
监管部门近期表示，房地产调控应更加注重市场和法制手段。业内人士认为，当前行政调控措施产生的效果毋庸置疑，但市场和法制的调控手段亟待跟进发力。未来开征资本利得税、从严征收土地增值税、调整土地供应结构等措施都可能进入监管部门的考虑范畴。
此前，呼声较高的市场手段是开征房产税，增加房屋持有成本，长期看可以减少投资者囤积房屋的动机，扭转房地产市场供需关系。但有专家指出，税法是国家基本大法，出台必须理由充足，程序合法。征收房产税涉及土地使用费的缴纳问题，事关土地制度;开征房产税需要避免其成为地方政府财政收入的新支柱，加重普通百姓负担;除商品房外，其他各类非商品房如何征收房产税;此外，存在征税成本较高，存量房的普查评估困难等问题。短期内，全面开征房产税难度较大。
在房地产市场开征资本利得税，被业内视为遏制投机性购房的重要市场手段和法制手段。在买卖环节征税，根据交易时标的价格的高低，按照不同的税率征收;根据所持有的年限长短，对短期投机者课以重税。比如，如果购买一套房子是150万元，一年后如果以200万元卖掉，赚的50万元利润就以超过70%的税率征税，即上缴超过35万元的资本利得税，这样炒房的利润空间就大大缩小。
从严清算土地增值税，也是具有可行性的市场和法制手段，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快开发进度、增加市场供给，改善市场供求关系。同时，从严征收土地增值税也会在一定程度上加大开发商的现金流压力，特别是对那些项目不大、实力不强的房地产开发企业，促进其加快销售回笼资金。
不过，从房地产市场长远发展来看，改革税制、打破地方政府对土地财政的依赖，降低地方政府推高地价和房价的动力，才能使房地产调控政策得到更好的贯彻落实，从源头上解决地价和房价居高不下的问题。
此外，专家建议，调整土地供应结构，加大土地市场调节的灵活性。如增加保障房建设用地供应，增加普通商品房用地供应，减少低密度高端住宅用地供应，适当提高商品住宅项目的容积率。同时，政府作为土地市场提供者，可根据土地市场行情，进行逆周期调节，保持土地价格平稳。同时，加快研究保障房的市场化运营体制，更好地引入民间资金进入保障房建设中来，提高保障房供应数量。
总之，房地产调控政策体系庞大而复杂，监管部门应适时研究完善市场和法制手段，减少行政调控带来的负面效应，多管齐下促进楼市稳定健康发展。
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