土地改革是城镇化瓶颈——关注城镇化
2012-11-23 来源：0352房网 编辑：凯瑟
从十八大领导人的讲话和会议记录来看，城镇化成为下一届政府推动经济转型和拉动内需的重要手段。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，城镇化拉动投资和内需效果明显，但土地改革将成为影响城镇化的瓶颈。
一、新型城镇化成为转型关键
无论是十八大的会议记录，还是作为下届政府总理人选的李克强此前在各种场合的表态，市场不难发现城镇化将成为下届政府施政的主打纲领之一，成为拉动内需和推动转型的重要手段。从收集的信息来看，我们归纳出所谓新型城镇化具有以下几点特征：1.未来二、三十年，每年将有1000多万人口转移到城市;2.做大做强服务业;3.粮食安全，保护耕地;4.提高东部城镇化质量，加快培育中西部新城市群。
新型城镇化被赋予了于过去不同的一些概念，包括消费升级，精细化，绿色环保和智慧城市等等。但在缺乏足够利益动机的情况下，这些"新型"的内涵仍停留在概念层面上。而对于中西部地区来说，所谓的新型城镇化或仍注重强调要搞基建、搞房地产。区别只是在于以前是东部在搞，现在轮到西部搞，以前是大城市在搞，现在是二三线小城市在搞。
也正是在此背景下，户籍制度的配套改革也有所动静。国务院出台了《积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，把原来的户籍限制缩小一些，农民进城特别是中小城市的门槛降低了。尽管排除掉了直辖市和副省级城市等特大型城市，但其他众多城市的放开，特别是地级市的首次放开说明，能够接纳了更多的农民进城。在户籍制度上为鼓励农民进城又迈进了一大步。
二、土地制度是城镇化瓶颈
随着新型城镇化被高层不断强调，成为市场关注焦点，由此带来的联想空间巨大。但我们认为，新型城镇化不再是简单的修路盖楼，东部地区过去20年的经验表明，土地制度已成为城镇化推动的瓶颈。
新型城镇化必要求土地改革。已城镇化的农地问题有望率先解决，深圳已经开始试点小产权房转正，未来小产权房可通过在土地利益上给予政府一定补偿的方式来获得转正资格。此外，农村土地确权颁证后的农地交易和管理制度改革也值得期待。广东吉林等地都已展开相关试点。农民在宅基地和土地承包经营权在确权后可以通过土地交易市场将土地产权或管理权进行抵押贷款，在不失去土地的前提下，也可以将土地经营权变成抵押品，在市场上流转获得贷款资金，下一步甚至可以考虑资本化、证券化，保留农民对土地的"长久收益权"，以此鼓励其安心进城转型为新型城镇居民。推动二三线城市及小城镇的发展，拉动国内消费需求。另一方面，土地产权或使用权通过交易市场或更趋集中，土地价值或更加凸显并带动农业规模化和现代化经营，给相关行业和公司带来机会。
只有解决了土地问题，才能推动更多农村人口进城，需要兴建更多的公共基础设施和民生工程。这将带动铁路、市政、能源、社会事业等多个行业投资的快速发展。其次，新增城镇人口对消费的刺激作用也十分明显，农村人口入城，特别是农民工进城落户将增加对家电，电子等日常生活消费品的需求。此外未来户籍制度改革或进一步深入，医保、教育、就业和培训等将与户口逐渐脱钩，让进城的农民掌握更多职业技能，提高脱离土地生产后的生存能力。而消费物流等服务行业将成为吸纳就业人口的主要行业而得到发展机遇。
综合来看，城镇化拉动投资和内需效果明显，但土地改革将成为影响城镇化的瓶颈。根据行为分析，全球货币宽松，中长期通胀预期增强，再加上全球农产品库存由于前期干旱一直处于低位，看好种业存在市场投资机会。
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