金融地块上市引大鳄争抢 商业地产缘何受宠
2012-12-10 来源：0352房网 编辑：凯瑟
自11月26日以来，北京的8笔土地交易均涉及商业用地。而在上海，为了争夺“外滩8-1地王”这一金融地块，复星地产甚至不惜与SOHO中国撕破脸，上演了一场“夺地”大战。
商业地产缘何成为房地产市场上的“宠儿”?归根结底，经济收益的持续性和规避调控风险的能力，使得业内对商业地产持续看好。但是，网购对商铺的冲击以及高空置率的现状，无疑给包括万达在内的诸多主攻商业地产的房企快速扩张之路增添了一层阴影。有行业专家向中新网房产频道表示，商业地产不是谁都能够搞好，缺乏品牌和经验的房企一旦做不好，下场会比较“凄惨”。
金融地块交易火爆 业内对商业地产持续看好
近期，金融地块成为了北京土地市场上的交易亮点。据北京土地整理储备中心网站显示，自11月26日以来，北京的土地市场迎来一轮交易热潮，一共有8块经营性用地完成交易，涉及金额接近49亿元；其中，有5块是纯商业用地，其余3块则是商住型用地。
与住宅市场的胶着状态相比，商业地产显然已经成为房地产市场上的“香饽饽”。 同策房地产研究机构总监张宏伟向中新网房产频道表示，自限购以来，商业用地的供应量和成交量与之前相比猛增。
数据显示，2011年在市场总交易量持续低迷的情况下，商业物业的交易量可以占到市场总交易量的半数以上。2012年3月以后，随着整体市场行情的好转，住宅市场重新活跃，商业物业的交易量占总体比重有所下滑;但其实际交易数量，却高于去年水平。
“从企业角度来讲，住宅限购倒逼企业多元化转型，通过开发商业地产项目规避调控的风险;产品线多元化背景下，开发商业地产也成为选择之一。从市场角度来说，住宅市场限购和限贷，一定程度上倒逼开发企业转型商业地产，增加持有型物业比例”，张宏伟说。
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔在中新网房产频道采访时表示，受“限购”等调控因素的影响，商业用地成为房企进入北京市场的突破口;此外，近两年写字楼租金价格的大幅攀升，较高投资回报对开发商具有很强的吸引力。
商业地产大鳄大手笔拿地 扩张背后暗存隐患
面对金融地块交易火爆的场景，国内做大的商业地产公司——万达集团的动作格外引人注意。在11月26日和29日，万达四天内连拿京城两块商住性用地，涉及的金额高达33.2亿元，而11月26日以来，北京总共完成的经营性土地交易也才不到49亿元。
对此，万达集团总裁助理刘明胜向中新网房产频道表示，万达每年都会如此拿地，每年都要建20个左右的万达广场;这次在北京的土地交易，属于正常拿地。
就在万达11月29日拿地后的第二天，淘宝和天猫的总交易额突破了一万亿大关。此前有媒体曾报道称，万达的天敌是天猫，以及各地的万达广场不断被披露出来商场人流冷清，商户退租和商铺空置。
9月，万达集团董事长王健林就曾公开说，“今年以来，我们发现商场人流的增长速度从两位数下降为个位数，客人的单一消费额迅速下降，商铺开店的意愿在降低。”
针对网购对商铺的冲击以及二线城市商铺高空置率的现象，中新网房产频道联系了万达集团公关总监李海峰，但截至发稿前，一直未收到对方的任何回应。
专家解析扩张原因：商业地产不是谁都能搞好
面对网购带来的挑战和二线城市商铺的高空置率，万达等品牌商业地产是否会继续开疆扩土?“这是肯定的，由于缺乏竞争对手和看好商业地产前景，万达等品牌商业地产为什么不去拿地?”蔡宇翔说。
网购无法完全取代传统商业，个体经营和低端产品受到的冲击较大，但对连锁品牌商的影响有限。“很难想象有人会在网上购买像LV这样的高端产品;电影院线和儿童乐园带来体验，也是网络不能提供的”， 蔡宇翔说。
由于大多数从事商业地产的企业，缺乏经验和长期的商业眼光，导致了大量无效商业面积的存在;此外，受“限购”等调控措施的影响，二三线城市部分从事住宅项目的房企也贸然转做商业地产，才导致了空置面积越来越多。
“从政府来讲，与住宅开发不同，商业地产可以带来后续的经济效益和税收效益”， 张宏伟说。有媒体近期爆料，万达仅以市场价的一半拿下了兰州城关区100.571亩的土地，并且不必为棘手的拆迁安置问题担心，政府答应交地时“三通一平”。
与万达的一帆风顺不同，缺乏品牌和经验的小型房企，一旦把商业项目“做死”，下场则比较“凄惨”。“条件好的一些项目，还可以请求专业的合作伙伴加盟;如果项目缺乏价值，要么便宜转手，要么就坐等地价升值，但两三年内很难翻盘”， 蔡宇翔说。
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